Objave

GODINA DANA OD STUPANJA NA SNAGU ZAKONA O UPRAVLJANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA: Što se promijenilo i što nas još čeka?

Prošlo je skoro točno godinu dana od 1. siječnja 2025. godine, kada je na snagu stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada¹ (dalje u tekstu: Zakon). Taj sveobuhvatni propis smjera donošenju temeljitih promjena u praksi upravljanja višestambenim zgradama u Hrvatskoj, sve s ciljem podizanja standarda održavanja, povećanja transparentnosti i jačanja pravnog položaja zajednica suvlasnika. Sada, nakon prve godine primjene Zakona, napravit ćemo prvi presjek i izraditi okvirnu analizu njegovog učinka: koje su se promjene dogodile, s kakvim se izazovima susreću adresati Zakona te što još očekuje suvlasnike, upravitelje i ostale uključene u narednom periodu?

 

Što se promijenilo?

 

1. Zajednica suvlasnika ima pravnu osobnost

Značajna promjena je svakako bilo pretvaranje zajednica suvlasnika u pravne osobe te im je sada člankom 7. Zakona izrijekom dana pravna osobnost za djelovanje u pravnom prometu. Do sada je većina zgrada funkcionirala na poprilično neformalan način, bez jasnog subjekta za zastupanje. Sada, upisom u Registar zajednica suvlasnika, svaka zgrada formalno postaje nositelj prava i obveza što znači da može samostalno sklapati pravne poslove, nastupati prema trećina te upravljati zajedničkom imovinom. Odmah nakon stupanja na snagu Pravilnika o sadržaju i načinu vođenja Registra zajednica suvlasnika² i formiranja Registra zajednica suvlasnika u srpnju 2025. godine upravitelji su ozbiljno prionuli ispunjenju svoje obveze podnošenja zahtjeva za upis u Registar i na taj način uspješno ispunili prvi administrativni izazov koji im je nametnuo novi Zakon, a koji je ključan za sljedeće poteze.

 

2. Reguliran je minimalni obvezni iznos pričuve

Jedan od najkonkretnijih doprinosa kvaliteti održavanja višestambenih zgrada je bilo uređenje materije iznosa minimalne pričuve. Mnoge su zajednice suvlasnika, posebice one u starijim zgradama, morale znatno povećati mjesečne doprinose kako bi dosegli zakonski minimum koji po čl. 29. st. 3. Zakona sada iznosi 0,54% etalonske cijene gradnje po m² godišnje. S obzirom da se pričuva često smatra nametom umjesto ulaganjem, ovakvo je uređenje izazvalo nezadovoljstvo kod dijela suvlasnika te stanara koji u ime suvlasnika istu u dosta slučajeva plaćaju, Unatoč (ne)opravdanom nezadovoljstvu smatramo kako uređenje ovog pitanja i prilagodba iznosa minimalne pričuve uistinu može predstavljati potencijal za omogućavanje planiranog održavanja te minimalizaciju kritičnih stanja do kojih dolazi u slučajevima izvanrednih kvarova u zgradama kojima nedostaje sredstava u pričuvi.

 

3. Poštivanje kućnog reda postalo je zakonska obveza

Novi Zakon je također propisao mehanizme za održavanje reda u zgradama. Tako kućni red sada mora biti u pismenoj formi, dostupan i vidljivo postavljen, a za njegovo je kršenje prema čl. 32. st. 9. Zakona moguće izreći novčane kazne u rasponu od 50,00 do 500,00 eura, što će zasigurno odvratiti dio stanara od opetovanih kršenja pravila. Očekuje se kako će suvlasnici u praksi objeručke usvojiti ovakav protokol te uredno dokumentirati uočene povrede, posebno u slučajevima prekomjerne buke ili nepropisnog odlaganja otpada, kako bi upravitelji počiniteljima mogli izdati prve opomene. Kako bi se detaljnije razradilo ovo pitanje, Zakonodavac je donio i Pravilnik o kućnom redu u zgradama³ koji je stupio na snagu 12. lipnja 2025. godine te se nakon upoznavanja adresata sa Zakonom te pripadajućim Pravilnikom očekuje aktivan angažman svih zainteresiranih radi postizanja zajedničkog cilja – uspostave reda u zgradama.

 

4. Propisana je obveza pribave suglasnosti za kratkoročni najam stanova

Negodovanje mnogih suvlasnika je izazvala novina iz čl. 34. Zakona koja nalaže da za kratkoročni najam stanova vlasnik ili treća osoba koja namjerava koristiti stan obvezno moraju ishoditi prethodnu pisanu suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika te suglasnost svih suvlasnika čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s tim stanom. Zbog osjetljivosti ovog pitanja zainteresiranim je osobama za pribavu suglasnosti Zakonodavac ipak ostavio rok za usklađivanje. Naime, svi oni koji već koriste stanove za kratkoročan najam u obvezi su ishoditi tražene suglasnosti zaključno do 1. siječnja 2030. godine. Iako je to relativno dugačak rok, vlasnici su se već aktivirali i počeli prikupljati suglasnosti, neki uspješno, neki neuspješno, pa su pojedinci na različite načine i svim raspoloživim sredstvima od samog stupanja Zakona na snagu pokušavali iskoristiti period adaptacije za osporavanje navedene zakonske odredbe pozivajući se na pretjerano zadiranje vlasti u pravo privatnog vlasništva.

 

5. Registar zajednica suvlasnika i Registar upravitelja postali su operativni

Kako je i naloženo čl. 9. i 11. Zakona, Registar zajednica suvlasnika i Registar upravitelja zgrada uspostavljeni su (doduše mjesecima nakon proteka predviđenog roka od 90 dana propisanog čl. 67. st. 2. Zakona) te je polovicom 2025. godine napokon bio omogućen upis u te javne registre. Upravitelji zgrada su slijedom toga obvezni najkasnije do 31. prosinca 2025. godine podnijeti zahtjeve za upis u Registar zajednice suvlasnika, odnosno u Registar upravitelja zgrada. Tu je tek početak njihovih obveza s obzirom da će nakon provedbe upisa u registre i rješavanje zahtjeva morati redovito ažurirati sve relevantne informacije vezane za zgrade kojima upravljaju, a svi zainteresirani suvlasnici već sad mogu provjeriti je li njihova zajednica propisno registrirana te lako pristupiti osnovnim informacijama vezanima uz njihovu zgradu.

 

 

Libusoft Cicom - Godina dana od stupanja na snagu Zakona o upravljanju i održavanju zgrada što se promijenilo i što nas još čeka -

 

 

Što nas čeka u 2026. godini?

 

1. Usklađivanje postojećih međuvlasničkih ugovora

Iako Zakon u čl. 61. propisuje naizgled dostatan prijelazni rok od dvije godine za sklapanje novih međuvlasničkih ugovora i ugovora o upravljanju (najkasnije do 1. siječnja 2027. godine) u stvarnosti taj proces ide jako sporo i otežano s obzirom da mnoge zgrade, posebice one bez aktivnog predstavnika, teško donose bilo kakve odluke. S obzirom da je jedna godina na izmaku, pravilnike se dugo čekalo, a javljale su se mnoge nejasnoće u vezi s primjenom Zakona, jasno je da će u narednih 12 mjeseci rješavanje problema sklapanja međuvlasničkih ugovora i ugovora o upravljanju predstavljati prioritet te zahtijevati intenzivan rad.

 

2. Sufinanciranje uređenja pročelja, ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe

Unatoč zakonskoj obvezi, dio suvlasnika zbog različitih razloga i dalje odbija plaćati pričuvu, što zbog dugotrajnih ovršnih postupaka dovodi do povećanja dugovanja i otežavanja normalnog funkcioniranja zgrade. Neki suvlasnici pak, unatoč realnim potrebama za povećanjem iznosa pričuve u njihovim zgradama, pružaju otpor takvim prijedlozima. Kako je Zakonodavac takvo postupanje donekle i predvidio, Zakonom je uspostavio određene mehanizme sufinanciranja kako bi potaknuo suvlasnike na donošenje odluka o povećanim izdacima koji bi služili prvenstveno za njihove interese pa je tako regulirano sufinanciranje uređenja pročelja te ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe. Postoji velik interes te se u prvom kvartalu 2026. godine donošenje Programa uređenja pročelja za postojeće zgrade te Programa ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade.

 

3. Donošenje kvalitetnih višegodišnjih programa održavanja

Također, čl. 39. st. 3.. t. 4. Zakona regulirana je obveza donošenja višegodišnjeg programa održavanja zgrade što zbog dugogodišnjeg zanemarivanja pravnog reguliranja predmetne materije od strane Zakonodavca u nekim zgradama predstavlja potpuno strani koncept. Zakonodavac traži da se pažljivo utvrde planovi za zgrade te da se na taj način bolje i efikasnije planiraju sredstva. Ostaje za vidjeti u narodnom periodu koliko će se opsežno takvi strateški dokumenti sastavljati, hoće li godišnji planovi s njima biti dovoljno usklađeni kao i hoće li donošenje takvih dugoročnih planova održavanja za zgrade uistinu polučiti boljim upravljanjem i povećanjem transparentnosti. Pritom posebno treba pripaziti na odredbu čl. 29. st. 5. Zakona koja propisuje da će suvlasnici, u slučaju nedonošenja godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnjeg programa održavanja i upravljanja zgradom, biti dužni uplaćivati pričuvu u peterostrukom iznosu od iznosa zadnje usvojene zajedničke pričuve koja ne može biti manja od minimalno propisane.

 

4. Provođenje nadzora nad primjenom Zakona i propisivanje sankcija

Cijeli dio šesti Zakona posvećen je prekršajnim odredbama pa tako izrijekom utvrđuje prekršaje upravitelja zgrada, suvlasnika te izvođača nezakonitih radova. Sankcije su određene kao novčane kazne koje će se naplaćivati u korist proračuna jedinice lokalne samouprave na čijem se području zgrada nalazi. Čl. 56. Zakona dana je ovlast komunalnim redarima da u skladu s ovlastima koje proizlaze iz zakona kojim se uređuje održavanje komunalnog reda provode nadzor nad provedbom Zakona te da poduzimaju mjere za otklanjanje uočenih nepravilnosti. Protiv takvog rješenja komunalnog redara može se izjaviti žalba koja pak ne odgađa njegovo izvršenje. Slijedom navedenoga, u narednom se periodu očekuje da nadležna tijela intenzivno pojačaju nadzor kako bi se osigurali punu primjenu Zakona što će u praksi podrazumijevati često izricanje mjera i propisivanje visokih novčanih kazni upraviteljima i suvlasnicima.

 

Prvi rezultati provedbe i ključni testovi u nadolazećem razdoblju

Prva godina primjene novog Zakona donijela je značajne promjene, ali i otkrila duboko ukorijenjene probleme u kulturi zajedničkog stanovanja i upravljanja zgradama. Značajan napredak je postignut formiranjem Registra upravitelja i Registra zajednica suvlasnika kao i stupanjem na snagu Pravilnika o kućnom redu u zgradama, što su bili preduvjeti za daljnje postupanje. Naime, pravi izazovi tek slijede u 2026. godini u kojoj se moraju sklopiti novi međuvlasnički ugovori usklađeni sa Zakonom, a u kojima će suvlasnici konačno urediti sve svoje međusobne odnose u vezi s upravljanjem i održavanjem zgrade i na taj način doprinijeti njezinom zakonitom i efikasnom funkcioniranju.

 

¹Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/2024)

²Pravilnik o sadržaju i načinu vođenja Registra zajednica suvlasnika (NN 86/2025)

³Pravilnik o kućnom redu u zgradama (NN 86/25)

 

STRUČNI ČLANAK: Pravilnici stupaju na snagu – što dalje?

Dugo se čekalo stupanje na snagu Zakona o upravljanju i održavanju zgrada (NN br. 152/2024, dalje: ZUOZ), a sada, više od šest mjeseci nakon njegovog stupanja na snagu, svjedočit ćemo oživotvorenju tog zakona kroz implementaciju dva nova instituta – registra zajednica suvlasnika te registra upravitelja zgrada. Ovaj članak fokusira se na praktične aspekte provedbe registara, dok smo se u zasebnoj analizi bavili pitanjem međuvlasničkih ugovora i izazova koje novi Zakon u tom dijelu otvara – više pročitajte u stručnom članku o Zakonu s međuvlasničkim ugovorima.

Dana 12. lipnja 2025. godine na snagu stupaju Pravilnik o sadržaju i načinu vođenja Registra zajednica suvlasnika  (NN br. 86/25, dalje: Pravilnik o Registru zajednica suvlasnika), Pravilnik o sadržaju i načinu vođenja Registra upravitelja zgrada (NN br. 86/25, dalje: Pravilnik o Registru upravitelja) te Pravilnik o kućnom redu u zgradama (NN br. 86/25, dalje: Pravilnik o kućnom redu). Iako se njima regulira tek dio obveza nadležnih tijela preuzetih ZUOZ-om, dobar su početak za uređenje dosadašnjeg stanja vezanog za upravljanje i održavanje zgrada. Uvest će se reda (ili bar to pokušati) u materiju koja je iz brojnih razloga godinama bila zapostavljena.

 

Registar zajednica suvlasnika

 

Od tri nova Pravilnika primat dajemo Pravilniku o Registru zajednica suvlasnika. Registar zajednica suvlasnika bit će značajan, detaljan te se ustanovljava s namjerom da zainteresiranim osobama pruža uvid u aktualne podatke, iz kojeg razloga će svi uključeni biti dužni surađivati i održavati međusobne komunikacijske kanale kako bi budući registar sadržavao ispravne podatke i na vrijeme ih ažurirao. Člankom 9. st. 1. ZUOZ-a i čl. 2. Pravilnika o Registru zajednica suvlasnika vođenje registra zajednica suvlasnika dano je u rad tijelu državne uprave nadležnom za geodetske i katastarske poslove, odnosno Državnoj geodetskoj upravi/Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba. Podaci koje će Registar sadržavati pobliže su određeni čl. 4. Pravilnika o Registru zajednica suvlasnika. Odnose se na podatke o zajednicama suvlasnika, upraviteljima, zgradama, njihovim posebnim dijelovima i vlasništvu nad njima, obveznicima plaćanja pričuve i opomenama za nepridržavanje kućnog reda. Uz navedeno, u Registru stvarnih vlasnika pohranjivat će se međuvlasnički ugovori, shematski prikazi rasporeda posebnih dijelova zgrade po svakoj etaži te sve ostale naknadne odluke suvlasnika.

 

Zajednica suvlasnika kao pravni subjekt

Donošenje Pravilnika o Registru zajednica suvlasnika  te formiranje tog registra ključno je s obzirom na to da, prema čl. 8. st. 1. ZUOZ-a, zajednica suvlasnika stječe pravnu osobnost tek danom upisa u Registar zajednica suvlasnika. Dakle, tek od toga dana zajednica suvlasnika sudjeluje u pravnom prometu pod službenim nazivom i osobnim identifikacijskim brojem koji dodjeljuje Porezna uprava. Ovakvo je rješenje od iznimne važnosti za hrvatski pravni sustav jer će znatno ubrzati i pojednostavniti sudske i upravne postupke u kojima sudjeluju suvlasnici zgrada.

Tako donošenje ZUOZ-a te povezanog Pravilnika o Registru zajednica suvlasnika, iako debelo u zakašnjenju, napokon otvara put sustavnijem uređenju područja stanovanja. Upravitelje se savjetuje da što prije krenu prikupljati dokumentaciju kako bi odmah nakon formiranja mogli podnijeti zahtjev za upis u Registar zajednica suvlasnika. Posebno se to odnosi na potrebu izrade shematskih prikaza u proizvoljnom mjerilu rasporeda posebnih dijelova zgrade iz čl. 7. st. 4. t. 11. Pravilnika o Registru zajednica suvlasnika, koje je potrebno izraditi za svaku etažu i priložiti uz zahtjev za upis.

 

Ažuriranje podataka

Važnu ulogu u urednom funkcioniranju registra zajednica suvlasnika imat će upravitelji koji moraju sukladno čl. 66. st. 5. ZUOZ-a u vezi s čl. 7. st. 2. Pravilnika o Registru zajednica suvlasnika u roku od 6 mjeseci od formiranja registra zajednica suvlasnika podnijeti nadležnom tijelu zahtjev za upis, a po čl. 11. st. 1. istog pravilnika prijaviti svaku promjenu podataka u roku od 15 dana od saznanja. Zahtjevi za upis i promjene podnosit će se elektronički putem Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra (dalje: ZIS) na posebnim obrascima koji su dio Pravilnika o Registru zajednica suvlasnika.

ZUOZ je za nepravodobno izvršavanje tih obveza propisao visoke prekršajne sankcije – novčane kazne za upravitelja – fizičku osobu u iznosu od 350,00 – 2.750,00 EUR, a za pravnu osobu u iznosu od 700,00-5.500,00 EUR uz mogućnost izricanja novčane kazne i za odgovornoj fizičkoj osobi u iznosu od 100,00–1.000,00 EUR. Međutim, tim kaznama će se upravitelje kažnjavati samo ako ne izvrše svoju obvezu nakon opomene i ostavljenog dodatnog roka za postupanje.

Smatramo kako će se promjene podataka u praksi pretežito odnositi na evidenciju promjene suvlasnika pa se upravitelja mora na neki način obavijestiti o promjenama vlasništva, smrti ili drugoj važnoj okolnosti. Pritom je zanimljivo za istaknuti kako ZOUZ propisuje obvezu, ali ne i sankciju za suvlasnika koji ne obavijesti upravitelja o promjenama vezanima za suvlasništvo, a koji propust može izravno utjecati na ažurnost podataka u registru zajednica suvlasnika. Pitanje je pak koliko bi pasivne suvlasnike uopće motivirala novčana kazna.

 

Izvori podataka o vlasništvu

Čl. 9. st. 5. ZUOZ-a jasno je propisano kako će se podaci o vlasništvu nekretnina preuzimati iz zemljišne knjige. Tako postoji realna opasnost da stvarno stanje ne odgovara zemljišnoknjižnom te da će iz tog razloga Registar zajednica suvlasnika sadržavati zastarjele podatke. Zakonodavac se ne odlučuje baviti tim pitanjem, već mu doskače i jasno razdvaja podatke o vlasništvu koji se preuzimaju iz zemljišne knjige te podatke o obveznicima plaćanja pričuve koji se prikupljaju iz evidencije upravitelja. Dakle, primaran podatak je onaj o obvezniku plaćanja pričuve, dok se rješavanje problema istaknutih dvojnih podataka (vlasnik/obveznik plaćanja pričuve) u potpunosti zanemaruje.

 

Libusoft Cicom - Zakon o upravljanju i održavanju zgrada-

 

Pravilnik o Registru upravitelja

 

Osim registra zajednica suvlasnika, oformljen će biti i Registar upravitelja zgrada. Na snagu stoga stupa i Pravilnik o Registru upravitelja. Kako proizlazi iz čl. 11. ZUOZ-a te čl. 2 Pravilnika o Registru upravitelja, isti se vodi jedinstveno za sve upravitelje u Republici Hrvatskoj, a vodi ga Državna geodetska uprava u elektroničkom obliku. Sadržavat će podatke o upravitelju, adresi zgrade/funkcionalne cjeline kojom se upravlja, ugovore o upravljanju zgradom, odluke o imenovanju prinudnog upravitelja, rješenja o imenovanju prinudnog upravitelja i druge podatke sukladno čl. 4. Pravilnika o Registru upravitelja.

 

Potreba za donošenjem

Teško je ne primijetiti kako novi ZUOZ upraviteljima daje mnogo više ovlasti i obveza nego što su ih do sada imali. Mnogima nije jasno zašto se pristupilo stvaranju zasebnog registra za upravitelje istodobno s Registrom zajednica suvlasnika koji također sadrži dostatne podatke o upraviteljima. No Zakonodavac se upravo zbog istaknute uloge upravitelja zgrada u provedbi novog zakona i lakše preglednosti ipak odlučio izdvojiti Registar upravitelja zgrada kao zaseban. Prilog Pravilniku o Registru upravitelja sadrži i dva standardizirana obrasca na kojima se moraju slati zahtjevi za upis i zahtjevi za izmjenu podataka, što bi trebalo olakšati i ubrzati postupanje kako upravitelja tako i ovlaštenih referenata.

 

Uvid u podatke

Registar upravitelja zgrada će se prema čl. 3. Pravilnika o Registru upravitelja sastojati od registarskih uložaka i bit će mu moguće pristupiti također putem platforme ZIS-a. Izvadak iz Registra upravitelja predstavljat će javnu ispravu, a izdavat će se podnositelju zahtjeva na njegov pisani zahtjev, ovjeren i potpisan digitalnim potpisom službene osobe. Dakle, kako propisuje čl. 10. Pravilnika o Registru upravitelja javni će biti samo osnovni podaci (podaci o zgradi i upravitelju), dok će uvid u ugovore o upravljanju zgradom i rješenja o imenovanju prinudnog upravitelja imati samo osoba koja ima pravni interes i koja će smjeti uvid obaviti samo u nazočnosti ovlaštene službene osobe.

 

Prinudni upravitelji

Još jedna zanimljiva funkcija koja će zasigurno naći primjenu u praksi je ona prinudnog upravitelja. On se postavlja u slučaju predviđenom u čl. 50. st. 1. ZUOZ-a, za zgrade u kojima suvlasnici nisu izabrali upravitelja zgrade u predviđenom roku. U tim slučajevima prinudnog će upravitelja imenovati rješenjem gradonačelnik, odnosno načelnik mjesta na kojem se zgrada nalazi, nakon raspisivanja javnog poziva. Na taj način pokušat će se (barem privremeno do imenovanja novog upravitelja) urediti stanje u zgradama u kojima očito postoje problemi i nesuglasice među suvlasnicima. Ostaje nam za vidjeti hoće li postavljanje prinudnog upravitelje rezultirati pronalaskom novih rješenja i poboljšanjem kvalitete života u zgradama kojima će upravljati ili će njihov angažman biti minimalan i težiti samo zadovoljavanju osnovnih zakonskih uvjeta propisanih ZUOZ-om i Pravilnikom o Registru upravitelja.

 

Libusoft Cicom - Zakon-o-upravljanju-i-održavanju-zgrada

 

Nakon uspostave registara – vrijeme je za konkretne korake

 

Tek sada, nakon što na snagu stupe Pravilnici o Registru zajednica suvlasnika  i Registru upravitelja i oforme se dva nova registra – Registar zajednica suvlasnika i Registar upravitelja zgrada, nužno je aktivno i koordinirano djelovanje svih zainteresiranih sudionika, počevši od suvlasnika i njihovih predstavnika, upravitelja pa sve do referenata u tijelima koji će biti zaduženi za pravilnu i pravodobnu evidenciju podataka i dokumentacije koje ti registri sadrže. Nakon upisa zajednica zgrada u Registar zajednica suvlasnika one postaju pravni subjekti, što bi trebalo smanjiti administraciju i ubrzati buduće sudske i upravne postupke. Tek nakon što zajednica suvlasnika postane pravni subjekt (znači nakon provedbe upisa) funkcionalna cjelina zgrade može pokrenuti postupak odvajanja propisan čl. 213. ZUOZ-a te zatražiti upis odvajanja podnošenjem obrasca nadležnom katastarskom uredu. Međutim, sve funkcionalne jedinice čiji suvlasnici razmišljaju o bilo kakvom odvajanju savjetuje se prije poduzimanja bilo kakvih akcija analizirati stanje funkcionalne cjeline i regulirati sve međusobne odnose (primarno financijske) s ostatkom zgrade.

 

U IŠČEKIVANJU PRAVILNIKA: Ovo su nove obveze gradova i općina koje proizlaze iz Zakona o upravljanju i održavanju zgrada

Nakon donošenja Zakona o upravljanju i održavanju zgrada i prvi pravilnik, onaj o kućnom redu našao se na eSavjetovanju. No, u iščekivanju smo još dva pravilnika – onog koji se odnosi na registar upravitelja i onog koji se odnosi na registar zajednice suvlasnika.

Dok očekujemo potrebne novosti kako bi svi segmenti zakona u potpunosti mogli zaživjeti u praksi još jednom vas podsjećamo da novi Zakon, uz obveze za upravitelje i suvlasnike, donosi i nove/stare obveze za jedinice lokalne samouprave.

Obveze JLS

Tako je obveza gradova i općina sufinancirati jednu trećinu ukupnih troškova pročelja postojeće stambene i stambeno poslovne zgrade, ako:

  • se zgrada nalazi unutar kulturno-povijesnih cjelina gradova
  • je izrađen glavni projekt uređenja pročelja sukladno propisima o gradnji
  • se ne sufinancira po nekoj drugoj osnovi
  • je natpolovičnom većinom suvlasnika donesena odluka o uređenju pročelja
  • su osigurana financijska sredstva prema udjelu zajednice suvlasnika u ukupnim troškovima uređenja pročelja.

Osim navedene obveze sufinanciranja obnove pročelja, jedinice lokalne samouprave mogu sufinancirati i obnovu dizala.

Jednako tako, u slučaju da upravitelj ne poduzme nužne popravke na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade, sukladno propisanim odredbama i u primjerenom roku (ne dužem od 90 dana), popravke može poduzeti jedinica lokalne samouprave na čijem se području zgrada nalazi. U tom slučaju jedinica lokalne samouprave ima pravo naknaditi troškove koji su joj nastali poduzimanjem nužnih popravaka od zajednice suvlasnika.

Zakonom je u nadležnost JLS stavljeno i imenovanje prinudnog upravitelja, u slučaju da suvlasnici nisu izabrali upravitelja sukladno zakonu. Prinudnog upravitelja u tom slučaju rješenjem imenuje gradonačelnik odnosno načelnik lokalne jedinice na čijem se području zgrada nalazi. Rješenje će ukinuti, ako suvlasnici sklope ugovor o upravljanju u skladu sa Zakonom ili prinudni upravitelj zgrade ne upravlja zgradom u skladu sa Zakonom.

Obveze komunalnih redara

Nove ovlasti u sklopu onog zakona dobili su i komunalni redari čije obveze detaljnije možete doznati u ? stručnom članku „Komunalni redari – superjunaci lokalne samouprave“.

Podsjetimo, Libusoftovi stručnjaci nadalje prate sve novosti vezane uz pravilnike i Zakon te smo u skladu s tim već i pripremili novi specijalistički seminar pod nazivom „150 dana Zakona o upravljanju i održavanju zgradama“ na koji vas ovim putem pozivamo.

UPRAVLJANJE ZGRADAMA: Ključne obveze upravitelja prema novom Zakonu

Početkom godine na snagu je stupio Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN152/24), a s njim i brojne nove obveze za upravitelje zgrada. Iako još uvijek očekujemo pravilnike koji će sve detaljno definirati, neke od obveza već su nam poznate. U ovom tekstu samo kratko podsjećamo na ključne korake koje po novom Zakonu upravitelji moraju odraditi.

Tako su upravtelji dužni:

  • podnijeti zahtjev za upis u Registar zajednice suvlasnika
  • podnijeti zahtjev za upis u Registar upravitelja
  • do kraja ožujka pisano upozoriti suvlasnike koji nemaju predstavnika da ga izaberu u roku od 60 dana
  • ako suvlasnici nisu izabrali predstavnika suvlasnika, poslati pisano upozorenje da to učine u roku od 60 dana od dana dostave pisanog upozorenja upravitelja
  • do 30. lipnja 2025. dostaviti i postaviti novi Kućni reda u svim zgradama pod upravljanjem u obliku zidne ploče na vidljivu mjestu u zajedničkom prostoru zgrade
  • do 31. prosinca 2026. suvlasnici moraju sklopiti nove međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju zgradom…..

LC-ova stučnjakinja za upravljanje imovinom Vilma Plavčić u svom stručnom članku sredinom ožujka pojasnila je neke od nejasnoća koje proizlaze iz zakona. Tekst kolegice Plavčić možete pročitati OVDJE.

Podsjećamo, Libusoft Cicom aktivno će pratiti objavu pravilnika te će u skladu s tim razvijati aplikacije, a sve s ciljem olakšavanja posla upraviteljima s tehničke strane.

STRUČNI ČLANAK: Obveze upravitelja zgrada prema jedinicama lokalne samouprave

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada na snagu je stupio 1. siječnja 2025. i sa sobom donio niz obveza, kako za jedinice lokalne samouprave tako i za upravitelje zgrada. Odmah na početku godine posebnu smo pažnju posvetili novim obvezama koje očekuju komunalne redare zaključivši pritom kako njihova radna mjesta zahtjevaju moći i superjunaka, dok se ovaj put više usmjeravamo na ono što novi Zakon donosi upraviteljima.

Situaciju je analizirala naša pravna stručnjakinja i voditeljica Odjela komunalno-prostornih projekata Vilma Plavčić navodeći taksativno sve obveze koje će od sada upravitelji imati prema jedinicama lokalne samouprave. Naša kolegica pritom naglašava kako još uvijek čekamo pravilnike koji bi definirali sve detalje, ali i da u samim propisima ima određenih nedosljednosti vezenih uz zadane rokove. Kako postupiti u trenutnoj situaciji i što vas sve čeka kao upravitelja doznajte u članku ? “Obveze upravitelja zgrada prema jedinicama lokalne samouprave”.

SPECIJALISTIČKI SEMINAR: Okupili smo upravitelje iz cijele zemlje i secirali novosti koje im donosi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada

Gotovo 200 predstavnika upravitelja iz cijele zemlje okupili smo jučer na specijalističkom seminaru posvećenom novom Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada. Seminaru je prisustvovao i državni tajnik Ministasrtva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Željko Uhlir koji je okupljenima govorio o svemu što zakon regulira te o njegovoj primjeni, pozitivnim praksama iz kojih je proizašao te o novim registrima koje uspostavlja. Odgovorio je i na brojna pitanja upravitelja pojasnivši nedoumice koje imaju vezano uz novi način poslovanja. Pritom je istaknuo kako neće biti kašnjenja u donošenju podzakonskih akata.

Riječi je bilo i o prekršajnim odredbama zakona, ali i o tehničkim alatima koje upravitelji imaju na raspolaganju kako bi mogli neometano poslovati. Tijekom panel rasprave upravitelji su posebnu zabrinutost izrazili vezano uz brojne obveze ali i rastuće troškove u održavanju zgrada, a ovom prilikom donosimo i nekoliko odgovora na pitanja koja su tijekom panela posaebno bila u fokusu.

Pitanja i odgovori

Tako je istaknuto kako Zakon o vlasništvu i stvarnim pravima i dalje vrijedi. Naime, Zakon o upravljanju i održavanju zgrada je ‘lex specialis’ i za ona pitanja iz domene upravljanja koja nisu regulirana njime i dalje vrijede odredbe ZV-a.

Upraviteljima je ukazano  i na činjenicu da prilikom odluke o podacima koji su nužni za dostavu JLS-u (sukladno članku 66. stavak 3. ) treba uzeti u obzir odredbe Zakona o obveznim odnosima koji propisuje sadržaj ugovora, ali i da to je svrha dostavljanja podataka obavještavanje JLS-a o tome tko upravlja kojom zgradom kako bi se moglo izdati rješenje o prinudnoj upravi. Jednako tako, navedeno je kako u baze treba uvesti pojam “obveznik plaćanja pričuve” za slučajeve kada vlasnik nije osoba koja plaća pričuvu ( (prijenos obveze plaćanja pričuve ugovorom na treću osobu).

Riječi je bilo i o reguliranju odnosa unutar zajednice suvlasnika, kao i između zajednice suvlasnika i upravitelja te pri pisanju pripadajuće dokumentacije. Istaknuto je kako je potrebno razlikovati članke koji su stalni od onih koji su privremeni, pa ove prve (adrese, površine, strukture i sl.) regulirati ugovorima, a ove privremene (predstavnik suvlasnika, iznos pričuve i sl.) odlukama.

Kad je riječ o postavljanju klima uređaja, istaknuto je kako se ni oni koji su uklonjeni na vidljivim mjestima iz bilo kojeg razloga ne smiju vratiti na ta mjesta u slučaju da su vidljivi s ulice ili trga.

Nove prilike

Stručnjaci Libusoft Cicoma ukazali su i na tehničku pomoć vezano uz provođenje novog Zakona, ali i nove prilike koje Zakon osigurava upraviteljima i pomoću kojih bi mogli unaprijediti sustav poslovanja. Tako je u njihovom fokusu bila mogućnost definiranja usluga u održavanju zgrada ali i definiranju drugih usluga te fakturiranju kroz automatizirano knjigovodstvo. Ujedno su istaknuli

Istaknuto je i kako poslovanje treba razvijati pomoću dostupnih tehnologija kao što su najavljena eksternalizacija NIAS-a za gospodarstvenike te mobilne tehnologije.

Nova edukacija

Zahvaljujemo se svima koji su aktivnim sudjelovanjem pridonijeli kvaliteti predavanj i panelu te vas još pozivamo da pogledate Fotogaleriju u kojoj smo zabilježili nekoliko trenutaka na našem seminaru.

Jednako tako želimo istaknuti kako nam slijedi još jedan seminar na temu istog Zakona, ali s aspekta jedinica lokalne samouprave. Taj smo seminar zakazali za 25. veljače, a što sve na njemu možete doznati pronaći ćete OVDJE.

SPECIJALISTIČKI SEMINAR: Promjene u poslovanju upravitelja s novim Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada

S početkom ove godine na snagu je stupio Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24). Riječ je o zakonu koji popunjava dosadašnju pravnu prazninu i konačno detaljno uređuje način upravljanja i održavanja zgrada, a zbog čega je njegovo detaljno poznavanje itekako neophodno. Upravo iz tog razloga organizirali smo seminar kojim ćemo pokriti sve zakonske novosti, iznijeti praktične primjere te upraviteljima zgrada osigurati potrebno znanje za daljnje kvalitetno upravljanje.

Koje su okolnosti dovele do izrade Zakona, koje su pozitivne prakse pritom uzete u obzir, koje su obveze upravitelja i u kakvoj su oni vezi s komunalnim redarima te jesu li svi spremni za uspostavu novih registara i novi način rada, samo su neka od pitanja na koja odgovaramo na seminaru koji smo zakazali za 18. veljače u Zagrebu. Stoga vas pozivamo da nam se pridružite. Sve detalje o seminaru pročitajte u nastavku.

Vrijeme: 18. veljače 2025. s početkom u 10 sati (registracija od 9 sati i 30 minuta)

Mjesto edukacije: hotel Antunović, Zagreb

Predavači i panelisti: 

Željko Uhlir, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine

Tomislav Jukić, pomoćnik ministra prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine

Brankica Dejanović, Inkasator Karlovac

Vilma Plavčić, Libusoft Cicom

Mario Erceg, Libusoft Cicom

Sadržaj:

  • primjena Zakona o upravljanju i održavanju zgrada 

Što regulira Zakon

Registar upravitelja i registar zajednice suvlasnika

  • obveze upravitelja i prekršajne odredbe
  • tehnički alati kao pomoć u provedbi novog Zakona
  • panel rasprava

Predavanja su podijeljena u dva bloka. Prvi blok predavanja odvijat će se od 10 do 11 sati i 30 minuta. Drugi blok predavanja trajat će od 12 do 14 sati. Rad zaključujemo ručkom koji je u 14 sati.

NAPOMENA:

Za sudjelovanje na ovom seminaru nudimo posebnu cijenu od 99,00 eura + PDV po osobi.

Kotizacija po osobi uključuje: stručna predavanja, prezentacije, radni materijal, osvježenje i ručak, a prijavnicu je potrebno ispuniti najkasnije do 14. veljače 2025. godine.
Kotizaciju za sudjelovanje molimo uplatite zaključno s 14. veljače 2025. godine na račun tvrtke LIBUSOFT CICOM d.o.o. IBAN HR4123600001101337826, pod model plaćanja navesti 00 235393-OIB korisnika, a potvrdu o uplati molimo pošaljite na fax broj 01/6599-513 ili na e-mail info@spi.hr.

Ako je potrebno na računu navesti broj narudžbenice, molimo da nam navedeni broj dostavite najkasnije na dan održavanja edukacije na e-mail:  fakturiranje@spi.hr.

U slučaju otkazivanja prijave, molimo obavijestite nas putem e-maila info@spi.hr. Za otkazivanje prijava do 14. veljače vraćamo već uplaćenu kotizaciju. U slučaju da ne otkažete dolazak naplaćujemo 50 posto od ukupne cijene.

Za sve dodatne informacije slobodno nas kontaktirajte na telefon 01/6599-555 ili e-mail info@spi.hr

PRIJAVNICA: