Prošlo je skoro točno godinu dana od 1. siječnja 2025. godine, kada je na snagu stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada¹ (dalje u tekstu: Zakon). Taj sveobuhvatni propis smjera donošenju temeljitih promjena u praksi upravljanja višestambenim zgradama u Hrvatskoj, sve s ciljem podizanja standarda održavanja, povećanja transparentnosti i jačanja pravnog položaja zajednica suvlasnika. Sada, nakon prve godine primjene Zakona, napravit ćemo prvi presjek i izraditi okvirnu analizu njegovog učinka: koje su se promjene dogodile, s kakvim se izazovima susreću adresati Zakona te što još očekuje suvlasnike, upravitelje i ostale uključene u narednom periodu?
Što se promijenilo?
1. Zajednica suvlasnika ima pravnu osobnost
Značajna promjena je svakako bilo pretvaranje zajednica suvlasnika u pravne osobe te im je sada člankom 7. Zakona izrijekom dana pravna osobnost za djelovanje u pravnom prometu. Do sada je većina zgrada funkcionirala na poprilično neformalan način, bez jasnog subjekta za zastupanje. Sada, upisom u Registar zajednica suvlasnika, svaka zgrada formalno postaje nositelj prava i obveza što znači da može samostalno sklapati pravne poslove, nastupati prema trećina te upravljati zajedničkom imovinom. Odmah nakon stupanja na snagu Pravilnika o sadržaju i načinu vođenja Registra zajednica suvlasnika² i formiranja Registra zajednica suvlasnika u srpnju 2025. godine upravitelji su ozbiljno prionuli ispunjenju svoje obveze podnošenja zahtjeva za upis u Registar i na taj način uspješno ispunili prvi administrativni izazov koji im je nametnuo novi Zakon, a koji je ključan za sljedeće poteze.
2. Reguliran je minimalni obvezni iznos pričuve
Jedan od najkonkretnijih doprinosa kvaliteti održavanja višestambenih zgrada je bilo uređenje materije iznosa minimalne pričuve. Mnoge su zajednice suvlasnika, posebice one u starijim zgradama, morale znatno povećati mjesečne doprinose kako bi dosegli zakonski minimum koji po čl. 29. st. 3. Zakona sada iznosi 0,54% etalonske cijene gradnje po m² godišnje. S obzirom da se pričuva često smatra nametom umjesto ulaganjem, ovakvo je uređenje izazvalo nezadovoljstvo kod dijela suvlasnika te stanara koji u ime suvlasnika istu u dosta slučajeva plaćaju, Unatoč (ne)opravdanom nezadovoljstvu smatramo kako uređenje ovog pitanja i prilagodba iznosa minimalne pričuve uistinu može predstavljati potencijal za omogućavanje planiranog održavanja te minimalizaciju kritičnih stanja do kojih dolazi u slučajevima izvanrednih kvarova u zgradama kojima nedostaje sredstava u pričuvi.
3. Poštivanje kućnog reda postalo je zakonska obveza
Novi Zakon je također propisao mehanizme za održavanje reda u zgradama. Tako kućni red sada mora biti u pismenoj formi, dostupan i vidljivo postavljen, a za njegovo je kršenje prema čl. 32. st. 9. Zakona moguće izreći novčane kazne u rasponu od 50,00 do 500,00 eura, što će zasigurno odvratiti dio stanara od opetovanih kršenja pravila. Očekuje se kako će suvlasnici u praksi objeručke usvojiti ovakav protokol te uredno dokumentirati uočene povrede, posebno u slučajevima prekomjerne buke ili nepropisnog odlaganja otpada, kako bi upravitelji počiniteljima mogli izdati prve opomene. Kako bi se detaljnije razradilo ovo pitanje, Zakonodavac je donio i Pravilnik o kućnom redu u zgradama³ koji je stupio na snagu 12. lipnja 2025. godine te se nakon upoznavanja adresata sa Zakonom te pripadajućim Pravilnikom očekuje aktivan angažman svih zainteresiranih radi postizanja zajedničkog cilja – uspostave reda u zgradama.
4. Propisana je obveza pribave suglasnosti za kratkoročni najam stanova
Negodovanje mnogih suvlasnika je izazvala novina iz čl. 34. Zakona koja nalaže da za kratkoročni najam stanova vlasnik ili treća osoba koja namjerava koristiti stan obvezno moraju ishoditi prethodnu pisanu suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika te suglasnost svih suvlasnika čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s tim stanom. Zbog osjetljivosti ovog pitanja zainteresiranim je osobama za pribavu suglasnosti Zakonodavac ipak ostavio rok za usklađivanje. Naime, svi oni koji već koriste stanove za kratkoročan najam u obvezi su ishoditi tražene suglasnosti zaključno do 1. siječnja 2030. godine. Iako je to relativno dugačak rok, vlasnici su se već aktivirali i počeli prikupljati suglasnosti, neki uspješno, neki neuspješno, pa su pojedinci na različite načine i svim raspoloživim sredstvima od samog stupanja Zakona na snagu pokušavali iskoristiti period adaptacije za osporavanje navedene zakonske odredbe pozivajući se na pretjerano zadiranje vlasti u pravo privatnog vlasništva.
5. Registar zajednica suvlasnika i Registar upravitelja postali su operativni
Kako je i naloženo čl. 9. i 11. Zakona, Registar zajednica suvlasnika i Registar upravitelja zgrada uspostavljeni su (doduše mjesecima nakon proteka predviđenog roka od 90 dana propisanog čl. 67. st. 2. Zakona) te je polovicom 2025. godine napokon bio omogućen upis u te javne registre. Upravitelji zgrada su slijedom toga obvezni najkasnije do 31. prosinca 2025. godine podnijeti zahtjeve za upis u Registar zajednice suvlasnika, odnosno u Registar upravitelja zgrada. Tu je tek početak njihovih obveza s obzirom da će nakon provedbe upisa u registre i rješavanje zahtjeva morati redovito ažurirati sve relevantne informacije vezane za zgrade kojima upravljaju, a svi zainteresirani suvlasnici već sad mogu provjeriti je li njihova zajednica propisno registrirana te lako pristupiti osnovnim informacijama vezanima uz njihovu zgradu.
Što nas čeka u 2026. godini?
1. Usklađivanje postojećih međuvlasničkih ugovora
Iako Zakon u čl. 61. propisuje naizgled dostatan prijelazni rok od dvije godine za sklapanje novih međuvlasničkih ugovora i ugovora o upravljanju (najkasnije do 1. siječnja 2027. godine) u stvarnosti taj proces ide jako sporo i otežano s obzirom da mnoge zgrade, posebice one bez aktivnog predstavnika, teško donose bilo kakve odluke. S obzirom da je jedna godina na izmaku, pravilnike se dugo čekalo, a javljale su se mnoge nejasnoće u vezi s primjenom Zakona, jasno je da će u narednih 12 mjeseci rješavanje problema sklapanja međuvlasničkih ugovora i ugovora o upravljanju predstavljati prioritet te zahtijevati intenzivan rad.
2. Sufinanciranje uređenja pročelja, ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe
Unatoč zakonskoj obvezi, dio suvlasnika zbog različitih razloga i dalje odbija plaćati pričuvu, što zbog dugotrajnih ovršnih postupaka dovodi do povećanja dugovanja i otežavanja normalnog funkcioniranja zgrade. Neki suvlasnici pak, unatoč realnim potrebama za povećanjem iznosa pričuve u njihovim zgradama, pružaju otpor takvim prijedlozima. Kako je Zakonodavac takvo postupanje donekle i predvidio, Zakonom je uspostavio određene mehanizme sufinanciranja kako bi potaknuo suvlasnike na donošenje odluka o povećanim izdacima koji bi služili prvenstveno za njihove interese pa je tako regulirano sufinanciranje uređenja pročelja te ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe. Postoji velik interes te se u prvom kvartalu 2026. godine donošenje Programa uređenja pročelja za postojeće zgrade te Programa ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade.
3. Donošenje kvalitetnih višegodišnjih programa održavanja
Također, čl. 39. st. 3.. t. 4. Zakona regulirana je obveza donošenja višegodišnjeg programa održavanja zgrade što zbog dugogodišnjeg zanemarivanja pravnog reguliranja predmetne materije od strane Zakonodavca u nekim zgradama predstavlja potpuno strani koncept. Zakonodavac traži da se pažljivo utvrde planovi za zgrade te da se na taj način bolje i efikasnije planiraju sredstva. Ostaje za vidjeti u narodnom periodu koliko će se opsežno takvi strateški dokumenti sastavljati, hoće li godišnji planovi s njima biti dovoljno usklađeni kao i hoće li donošenje takvih dugoročnih planova održavanja za zgrade uistinu polučiti boljim upravljanjem i povećanjem transparentnosti. Pritom posebno treba pripaziti na odredbu čl. 29. st. 5. Zakona koja propisuje da će suvlasnici, u slučaju nedonošenja godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnjeg programa održavanja i upravljanja zgradom, biti dužni uplaćivati pričuvu u peterostrukom iznosu od iznosa zadnje usvojene zajedničke pričuve koja ne može biti manja od minimalno propisane.
4. Provođenje nadzora nad primjenom Zakona i propisivanje sankcija
Cijeli dio šesti Zakona posvećen je prekršajnim odredbama pa tako izrijekom utvrđuje prekršaje upravitelja zgrada, suvlasnika te izvođača nezakonitih radova. Sankcije su određene kao novčane kazne koje će se naplaćivati u korist proračuna jedinice lokalne samouprave na čijem se području zgrada nalazi. Čl. 56. Zakona dana je ovlast komunalnim redarima da u skladu s ovlastima koje proizlaze iz zakona kojim se uređuje održavanje komunalnog reda provode nadzor nad provedbom Zakona te da poduzimaju mjere za otklanjanje uočenih nepravilnosti. Protiv takvog rješenja komunalnog redara može se izjaviti žalba koja pak ne odgađa njegovo izvršenje. Slijedom navedenoga, u narednom se periodu očekuje da nadležna tijela intenzivno pojačaju nadzor kako bi se osigurali punu primjenu Zakona što će u praksi podrazumijevati često izricanje mjera i propisivanje visokih novčanih kazni upraviteljima i suvlasnicima.
Prvi rezultati provedbe i ključni testovi u nadolazećem razdoblju
Prva godina primjene novog Zakona donijela je značajne promjene, ali i otkrila duboko ukorijenjene probleme u kulturi zajedničkog stanovanja i upravljanja zgradama. Značajan napredak je postignut formiranjem Registra upravitelja i Registra zajednica suvlasnika kao i stupanjem na snagu Pravilnika o kućnom redu u zgradama, što su bili preduvjeti za daljnje postupanje. Naime, pravi izazovi tek slijede u 2026. godini u kojoj se moraju sklopiti novi međuvlasnički ugovori usklađeni sa Zakonom, a u kojima će suvlasnici konačno urediti sve svoje međusobne odnose u vezi s upravljanjem i održavanjem zgrade i na taj način doprinijeti njezinom zakonitom i efikasnom funkcioniranju.
¹Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/2024)
²Pravilnik o sadržaju i načinu vođenja Registra zajednica suvlasnika (NN 86/2025)
³Pravilnik o kućnom redu u zgradama (NN 86/25)
Depositphotos.com 
Depositphotos.om 
Depositphotos.com 
