Objave

PANORAMA 2026: Sve što upravitelji stambenim zgradama trebaju znati o novim pravilima, digitalizaciji i financijama

Upravljanje stambenim zgradama danas podrazumijeva mnogo više od organizacije održavanja i vođenja financija. Novi zakonski okvir, digitalizacija poslovanja, Fiskalizacija 2.0, sve veći zahtjevi suvlasnika i potreba za sigurnim poslovanjem upraviteljima donose nove izazove – i potrebu za stalnim usavršavanjem. Zato je Panorama 2026. prilika da se na jednom mjestu obrade teme koje su važne za svakodnevni rad upravitelja – od zakonskih novosti i financijskog poslovanja do plaća, digitalnih alata i informacijske sigurnosti. U nastavku izdvajamo neke od tema koje će biti posebno zanimljive upraviteljima stambenih zgrada.

 

Novi zakonski okvir i digitalna podrška upraviteljima

Jedan od ključnih izazova s kojima se upravitelji susreću jest primjena novih pravila u svakodnevnom poslovanju. Upravo zato radionica „Dan za upravitelje stambenih zgrada – pravo, praksa i digitalni alati” donosi praktičan pregled najvažnijih pitanja povezanih s upravljanjem zgradama. Posebna pažnja bit će posvećena situacijama koje se pojavljuju u svakodnevnom radu – od postupanja u zgradama bez predstavnika suvlasnika do novih međuvlasničkih ugovora i ugovora o upravljanju te uloge vijeća suvlasnika. Teorija pritom neće ostati po strani od prakse. Kroz konkretne primjere bit će predstavljeni i digitalni alati mTEZ i mUSZ, koji olakšavaju komunikaciju sa suvlasnicima i pojednostavljuju svakodnevne procese.

 

Fiskalizacija 2.0 i financijski procesi pod povećalom

Promjene u području Fiskalizacije 2.0 donose nove zahtjeve i upraviteljima stambenih zgrada. Kako se pripremiti za promjene, kako funkcionira eIzvještavanje i što je potrebno znati o statusima eRačuna? Na radionici posvećenoj Fiskalizaciji 2.0 sudionici će kroz praktične primjere proći najvažnije novosti, uključujući povezivanje podataka sa sustavima za obračun PDV-a i usklađivanje statusa eRačuna između različitih sustava. Financijski dio programa ide i korak dalje. Salda konti, fakturiranje, veleprodaja, analitičke evidencije i glavna knjiga samo su neke od tema koje će biti obrađene. Naglasak je na funkcionalnostima i postupcima koji mogu pomoći u boljem praćenju naplate i obveza, učinkovitijem upravljanju dokumentacijom te kvalitetnijoj kontroli financijskih podataka.

 

Plaće i kadrovski procesi: što se mijenja?

Promjene ne zaobilaze ni područje zaposlenika i obračuna plaća. Transparentnost plaća postaje sve važnija tema za poslodavce, a radionica posvećena europskoj Direktivi o transparentnosti plaća pojasnit će koje obveze proizlaze iz novih pravila i kako ih primijeniti u praksi. Uz to, kroz teme obračuna plaća i bolovanja obrađuju se situacije s kojima se računovodstvo susreće gotovo svakodnevno – od bolovanja i refundacija HZZO-a do JOPPD obrazaca, različitih vrsta primanja i usklađivanja podataka s e-Poreznom.

 

Libusoft Cicom - PANORAMA 2026 Sve što upravitelji stambenim zgradama trebaju znati o novim pravilima, digitalizaciji i financijama

Digitalno poslovanje traži i digitalnu sigurnost

Što više poslovnih procesa selimo u digitalno okruženje, to je važnije znati kako ih zaštititi. Informacijska sigurnost zato zauzima svoje mjesto u programu Panorame. Sudionici će se kroz praktične primjere upoznati s najčešćim sigurnosnim prijetnjama, načinima njihova prepoznavanja i mjerama koje mogu poduzeti kako bi zaštitili podatke, korisničke račune i poslovne sustave.

 

Znanje koje se može primijeniti odmah

Dobar stručni program nije samo pregled propisa i novih funkcionalnosti. Njegova je vrijednost u tome da nakon edukacije znate što napraviti drugačije, jednostavnije ili bolje. Upravo je to cilj Panorame 2026. – povezati aktualne propise, iskustva stručnjaka i konkretne situacije iz svakodnevnog poslovanja te ponuditi znanja koja se mogu primijeniti odmah. Za upravitelje stambenih zgrada to znači priliku da na jednom mjestu obuhvate teme koje oblikuju njihovo poslovanje danas, ali i promjene koje ih očekuju u budućnosti. Odaberite teme koje najbolje odgovaraju vašem području rada i pridružite nam se na Panorami 2026.

UPRAVITELJI STAMBENIM ZGRADAMA: Dodjela OIB-a zajednicama suvlasnika i zaprimanje eRačuna

Od kada su zajednice suvlasnika počele dobivati vlastiti OIB, mnogi su dobavljači zaključili kako su zgrade automatski postale obveznici zaprimanja eRačuna. Posljednjih mjeseci upravitelji se zato susreću sa eRačunima koji su poslani na njihovu pristupnu točku, a odnose se na neku zgradu. Istina je da je dodjela OIB-a prvi put omogućila da zajednica suvlasnika tehnički može biti primatelj eRačuna. No u međuvremenu se promijenila i sama uloga eRačuna. On više nije samo elektronička verzija računa, nego je postao sastavni dio sustava Fiskalizacije 2.0. Upravo tu nastaje nesporazum. Prema dosadašnjim tumačenjima Porezne uprave, zajednice suvlasnika koje ne obavljaju gospodarsku djelatnost niti su porezni obveznici, a takvih je velika većina, nisu obveznici Fiskalizacije 2.0. Samim time nisu ni obvezni primatelji eRačuna. Drugim riječima, sama činjenica da zgrada ima dodijeljen OIB ne znači da mora otvoriti digitalnu pristupnu točku niti zaprimati račune putem sustava za razmjenu eRačuna jer da bi postojala obveza razmjene eRačuna, obje strane, izdavatelj i primatelj, moraju biti obveznici fiskalizacije.

Zašto nastaje zabuna?

Problem se najčešće pojavljuje kada dobavljač izda eRačun upravitelju, ali u opisu računa navede da se račun odnosi na određenu zgradu. Na prvi pogled čini se da je riječ o računu za zajednicu suvlasnika. Međutim, digitalni sustav ne promatra opis računa nego digitalne podatke o primatelju. Ako je eRačun poslan na digitalnu pristupnu točku upravitelja, u svim sustavima kroz koje prolazi, od izdavatelja, preko informacijskog posrednika do Fine, smatra se da je izdan upravo upravitelju. To može stvoriti probleme u evidencijama, ali i dodatne administrativne obveze koje zapravo nisu ni bile namijenjene upravitelju.

Tehnički postoji rješenje, ali ono ne uklanja glavni problem

Kada bi zajednica suvlasnika željela samostalno zaprimati eRačune, morala bi imati vlastitu digitalnu pristupnu točku. U praksi bi to značilo otvaranje posebne pristupne točke za svaku pojedinu zgradu, što je za upravitelje koji upravljaju većim brojem nekretnina teško provedivo. Zbog toga su informacijski posrednici omogućili drugačiji model. Zajednica suvlasnika može ovlastiti upravitelja da eRačune izdane na njezin OIB zaprima putem upraviteljeve pristupne točke. To se ovlaštenje (punomoć) dostavlja posredniku koji preusmjerava dostavu. Na taj način sustav evidentira da je račun izdan zajednici suvlasnika, dok ga u završnoj fazi zaprima upravitelj kao njezin ovlašteni zastupnik. Ipak, ni takav model ne rješava osnovnu dilemu. Budući da je eRačun danas dio procesa fiskalizacije, ostaje otvoreno pitanje njegove primjene na zajednice suvlasnika koje nisu obveznici Fiskalizacije 2.0.

Kako dobavljači mogu dostavljati račune?

Za svakodnevno poslovanje zajednica suvlasnika ništa se bitno nije promijenilo. Računi se i dalje mogu dostavljati elektroničkom poštom u PDF obliku, putem korisničkih portala dobavljača ili u papirnatom obliku. Važno je naglasiti da PDF račun poslan elektroničkom poštom nije eRačun u smislu Zakona o fiskalizaciji. Njegovo zaprimanje ne pokreće obveze koje proizlaze iz sustava Fiskalizacije 2.0.

Koje eRačune upravitelj smije zaprimiti? 

Upravitelj može zaprimati isključivo eRačune koji su izdani njemu kao poslovnom subjektu. Ako je eRačun formalno izdan upravitelju, a odnosi se na trošak zajednice suvlasnika, takav način izdavanja nije ispravan te račun treba odbiti i zatražiti dostavu na drugi način.

Što mogu učiniti upravitelji? 

Dok se ne objave dodatna službena tumačenja i ne ujednači praksa, upraviteljima se preporučuje da provjere podatke svih zajednica suvlasnika kojima upravljaju, posebno one vezane uz OIB, te da dobavljače pravodobno obavijeste na koji način trebaju izdavati i dostavljati račune, a sa informacijskim posrednikom (ako ga imaju) provjere mogućnost preusmjeravanja eRačuna izdanih zgradama na njihovu pristupnu točku na osnovu punomoći koje zgrada daje upravitelju. Jednako je važno uspostaviti jasna interna pravila za zaprimanje i kontrolu računa kako bi se izbjegla odbijanja, naknadna usklađenja i nepotrebni administrativni troškovi. U tome mogu pomoći i specijalizirana softverska rješenja. Primjerice, LC SPI omogućuje vođenje evidencije zajednica suvlasnika i njihovih OIB-a te olakšava kontrolu zaprimljenih računa, što upraviteljima pojednostavljuje prilagodbu novim zakonskim i poreznim pravilima.

WEBINAR: Nekoliko minuta za USZ – kako provesti povratak zgrade koja je bila otišla sa upravljanja

Povratak zgrade u upravljanje može otvoriti niz pitanja – od preuzimanja podataka i ponovnog aktiviranja zgrade do financijskih evidencija i nastavka redovnog poslovanja. Kako biste cijeli postupak proveli brzo i bez nepotrebnih administrativnih ili financijskih izazova, pripremili smo kratki online webinar na kojem ćemo pokazati sve korake koje je potrebno napraviti u LC aplikacijama.

 

Datum: četvrtak, 16. srpnja 2026. (od 11:00 do 11:30 sati)

Mjesto održavanja: Online

Predavač: Mario Erceg, Poslovni arhitekt i Product owner USZ, Odjel komunalno prostornih projekata

 

Na webinaru ćemo proći:

  • postupak povratka zgrade u upravljanje,
  • aktiviranje zgrade u aplikacijama,
  • provjeru i usklađivanje podataka,
  • financijske korake koje je potrebno odraditi,
  • najčešće pogreške i kako ih izbjeći,
  • odgovore na pitanja korisnika.

 

Webinar je namijenjen svim korisnicima aplikacije USZ koji žele biti sigurni da će povratak zgrade u upravljanje provesti ispravno i bez naknadnih korekcija.

NAPOMENA: Edukacija je namijenjena upraviteljima stambenih zgrada i besplatna je!

 

UPRAVITELJI STAMBENIM ZGRADAMA: Nove obveze pri obračunu naknade predstavniku suvlasnika

Stupanjem na snagu Zakona o upravljanju i održavanju zgrada zajednice suvlasnika postale su pravne osobe s vlastitim OIB-om, što je otvorilo niz novih pitanja vezanih uz njihovo poslovanje. Jedno od najčešćih odnosi se upravo na isplatu naknade predstavnicima suvlasnika.

Naknada predstavniku suvlasnika i porezne obveze

Predstavnik suvlasnika ima važnu ulogu u svakodnevnom funkcioniranju zgrade. Sudjeluje u komunikaciji s upraviteljem, prenosi informacije suvlasnicima te često koordinira aktivnosti vezane uz održavanje i unapređenje zajedničke imovine. Zbog toga mnoge zgrade svojim predstavnicima isplaćuju naknadu za obavljanje tih poslova. Prema dosadašnjim tumačenjima Porezne uprave, naknade koje zajednica suvlasnika isplaćuje predstavnicima suvlasnika smatraju se drugim dohotkom, što znači da je potrebno obračunati i prijaviti odgovarajuća javna davanja putem JOPPD obrasca. Upravo je taj dio u praksi izazvao najveći broj pitanja, osobito nakon dodjele OIB-a zajednicama suvlasnika i potrebe za usklađivanjem postojećih procesa.

 

Libusoft Cicom - UPRAVITELJI STAMBENIM ZGRADAMA Nove obveze pri obračunu naknade predstavniku suvlasnika

 

Kako upraviteljima olakšati obračun naknada?

Za upravitelje koji upravljaju velikim brojem zgrada to predstavlja dodatno administrativno opterećenje jer je potrebno voditi evidencije, obračunavati naknade, pripremati isplate te osigurati pravodobnu dostavu propisanih obrazaca i izvještaja. Kako bi taj proces bio što jednostavniji i sigurniji, u LC rješenjima omogućena je evidencija predstavnika suvlasnika, obračun njihovih naknada te priprema podataka potrebnih za daljnju obradu i izvještavanje. Time se smanjuje mogućnost pogrešaka, ubrzava obrada podataka i olakšava usklađivanje sa zakonskim obvezama.

 

Digitalizacija upravljanja zgradama

S obzirom na brojne promjene koje su uslijedile nakon donošenja novog Zakona, očekuje se i daljnje usklađivanje prakse te dodatna pojašnjenja nadležnih institucija. Upravo zato važno je da upravitelji imaju kvalitetnu organizaciju podataka i alate koji mogu pratiti promjene propisa bez dodatnog administrativnog opterećenja. Upravljanje zgradama postaje sve zahtjevnije, a digitalizacija procesa više nije pitanje izbora nego nužnost. Zato je važno imati rješenje koje uz svakodnevno upravljanje zgradama može pratiti i specifične procese poput obračuna naknada predstavnicima suvlasnika.

UPRAVITELJI STAMBENIM ZGRADAMA: Novi alati i iskustva iz prakse upravitelja

U srijedu, 6. svibnja 2026. godine u restoranu Lanterna u Petrčanima održava se stručna radionica namijenjena USZ korisnicima. Radionica počinje u 14:00 sati, a od 15:00 sati predviđeno je neformalno druženje uz ručak. Susret je usmjeren na razmjenu iskustava, aktualne izazove u radu te predstavljanje novih rješenja koja podržavaju svakodnevne procese upravitelja.

Aktualne teme iz prakse

Na radionici će biti obrađen niz tema koje su izravno povezane s operativnim radom upravitelja i svakodnevnim poslovnim procesima. Poseban naglasak bit će na novoj verziji programa i iskustvima korisnika, kao i na aktualnim promjenama poput provjere naziva vlasnika računa pri plaćanju te modela „1 OIB = 1 IBAN“. Obradit će se i postoci vlasništva i postoci plaćanja, novi način zadavanja obračuna te njegov utjecaj na opomenuti iznos na računima i uplatnicama, kao i novi način ispisa računa te mogućnost njihova slanja putem e-maila. Dodatno će se govoriti o kreditiranju zgrada, radu u WEB USZ sustavu za kojeg je u izradi mobilna aplikacija mUSZ te prijelazu godine. Poseban dio radionice bit će posvećen tehničkoj evidenciji zgrada i obvezama koje proizlaze iz zakonskog okvira i obveze godišnjeg obilaska zgrada, uključujući referencu na temeljne zahtjeve za građevine. U tom kontekstu bit će predstavljeno i LC-ovo softversko rješenje za evidentiranje i godišnji pregled bitnih tehničkih elemenata zgrade – mTEZ, koje omogućuje kvalitetnije praćenje tehničkih podataka i jednostavnije ispunjavanje zakonskih obveza.

Razmjena iskustava i završno druženje

Radionica završava neformalnim druženjem uz ručak, koje predstavlja priliku za razmjenu iskustava, razgovor o izazovima iz prakse te povezivanje sudionika iz struke u opuštenijem okruženju. Završno druženje omogućit će nastavak stručnih razgovora, razmjenu korisnih primjera iz svakodnevnog rada te dodatno upoznavanje s rješenjima koja mogu unaprijediti upraviteljske procese.

USZ APLIKACIJA: Redizajn WEB-a USZ i najava mobilne verzije mUSZ

USZ aplikacija nastavlja svoj razvoj u smjeru modernizacije, sigurnosti i boljeg korisničkog iskustva u upravljanju stambenim zgradama. U sklopu usklađivanja s novim sigurnosnim standardima i tehnološkim trendovima, izrađen je redizajn WEB USZ aplikacije, uz poseban fokus na jednostavnije, preglednije i intuitivnije korisničko sučelje. Redizajn je izrađen u suradnji s dizajnerskom tvrtkom, a cilj mu je dodatno unaprijediti svakodnevno korištenje aplikacije i olakšati rad korisnicima u praksi. Uz WEB USZ, u pripremi je i mobilna verzija mUSZ, koja će dodatno proširiti dostupnost i fleksibilnost korištenja sustava. Nova verzija aplikacije još uvijek nije operativna, no već sada donosi uvid u smjer razvoja USZ sustava koji stavlja naglasak na jednostavnost, preglednost i korisničko iskustvo.

USZ aplikacija

 

Predstavljanje noviteta na edukaciji „Nekoliko minuta za USZ“

Nakon tri uspješno održana webinara, pozivamo vas na novu besplatnu edukaciju putem Teams aplikacije „Nekoliko minuta za USZ“, koja će se održati 28. travnja 2026. u 11:00 sati. U kratkom online susretu u trajanju od približno 30 minuta, tijekom kojeg ćemo detaljnije predstaviti redizajniranu WEB USZ aplikaciju te najaviti mobilnu verziju mUSZ. Edukaciju će voditi Mario Erceg, poslovni arhitekt i Product Owner USZ-a iz Odjela komunalno-prostornih projekata. Sudionici će imati priliku vidjeti novi izgled aplikacije te dati svoje komentare i prijedloge prije njezina puštanja u rad. Sudjelovanje je besplatno, uz prethodnu prijavu putem linka, a poveznicu za pristup webinaru poslat ćemo dan prije održavanja. Pridružite nam se i saznajte što donosi nova generacija USZ rješenja.

WEBINAR: Nekoliko minuta za USZ

Na webinaru „Nekoliko minuta za USZ“ predstavit ćemo ključne novosti i planirane promjene u USZ aplikaciji. Sudionici će se upoznati s novim načinom ispisa računa i mogućnosti ispisa novih podataka koje stari način nije imao, kao i s informacijama o uvođenju sustava kompleksnih zaporki te našom vizijom mobilnog rješenja za Godišnji pregled zgrada, osmišljenog kako bi se ova zakonska obaveza pojednostavila i ubrzala.

 

Vrijeme održavanja: 12. veljače 2026. (od 11:00 do 11:30 sati)

Mjesto održavanja: Online

Predavači: Mario Erceg, poslovni arhitekt i Product owner USZ-a, Odjel komunalno prostornih projekata

 

Teme

  • novi način ispisa računa
  • mogućnost ispisa novih podataka
  • datum puštanja u rad sustava kompleksnih zaporki na aplikaciji WEB USZ
  • vizija mobilnog rešenja Godišnjeg pregleda zgrada

 

NAPOMENA:

Edukacija je namijenjena upraviteljima stambenih zgrada i besplatna je!

 

UPRAVITELJI STAMBENIH ZGRADA: Mora li zgrada s jednim vlasnikom imati OIB? 

U praksi se sve češće postavlja pitanje moraju li sve stambene zgrade, osobito one koje imaju više stanova, automatski dobiti OIB i ući u sustav upravljanja prema Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada. Posebnu nedoumicu izazivaju situacije u kojima zgrada ima više samostalnih uporabnih cjelina, ali samo jednog vlasnika. Iako se na prvi pogled može činiti da broj stanova automatski povlači određene obveze, važeći propisi daju znatno nijansiraniji odgovor.

 

Što se uopće smatra višestambenom zgradom?

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada jasno definira pojam višestambene zgrade kao zgrade namijenjene stanovanju koja se sastoji od najmanje četiri stana. Međutim, sama činjenica da zgrada ima četiri ili više stanova ne znači nužno da se na nju u svim situacijama primjenjuju odredbe tog Zakona. Ključno je razumjeti da se Zakon prvenstveno bavi odnosima suvlasnika, upravljanjem zajedničkim dijelovima i obvezama koje proizlaze iz suvlasništva. Ondje gdje suvlasništva nema, nema ni zakonske osnove za primjenu većine njegovih odredbi.

 

Zgrade s jednim vlasnikom izuzete su od obveznog upravljanja

Jedna od temeljnih odredbi Zakona odnosi se na obvezu povjeravanja upravljanja zgradom profesionalnom upravitelju. No zakonodavac je pritom izričito predvidio iznimke. Među njima su zgrade koje imaju samo jednog vlasnika, kao i zgrade u kojima su svi vlasnici međusobno obiteljski povezani. U slučaju zgrade s jednim vlasnikom, ne postoji suvlasnički odnos, već isključivo pravo vlasništva jedne osobe. Takva zgrada, neovisno o tome ima li jednu ili više samostalnih uporabnih cjelina, ne potpada pod obveznu primjenu Zakona o upravljanju i održavanju zgrada.

 

Libusoft Cicom - UPRAVITELJI STAMBENIH ZGRADA Mora li zgrada s jednim vlasnikom imati OIB 

 

Mora li zgrada s jednim vlasnikom dobiti OIB?

Odgovor je jasan: ne mora. Budući da zgrada s jednim vlasnikom ne predstavlja zajednicu suvlasnika, ona nema obvezu pribavljanja zasebnog OIB-a. Vlasnik te zgrade već posjeduje vlastiti OIB i u svim pravnim i poslovnim odnosima prema trećim osobama nastupa samostalno, pod tim OIB-om. Drugim riječima, u takvim slučajevima zgrada ne postaje zaseban pravni subjekt, nema status zajednice suvlasnika i ne ulazi u sustav upravljanja propisan posebnim zakonom.

 

Što je s manjim zgradama i dobrovoljnim upravljanjem?

Zakon ostavlja mogućnost da zgrade s dvije ili tri samostalne uporabne cjeline, kao i zgrade s manjim brojem suvlasnika, dobrovoljno urede međusobne odnose prema pravilima Zakona. To uključuje sklapanje međuvlasničkog ugovora, imenovanje upravitelja i, posljedično, dobivanje posebnog OIB-a za zajednicu suvlasnika. Međutim, ta mogućnost postoji samo ako u zgradi doista postoji suvlasništvo. Kada postoji samo jedan vlasnik, takva opcija nema pravni temelj jer suvlasnički odnos ne postoji.

 

Zašto je ova razlika u praksi iznimno važna?

Pogrešno tumačenje ovih odredbi može dovesti do nepotrebnih administrativnih obveza, pogrešnog izdavanja računa, pa čak i pogrešne primjene poreznih propisa. Posebno je važno da upravitelji, investitori i vlasnici nekretnina jasno razlikuju situacije u kojima zgrada jest, odnosno nije, obveznik određenih postupaka.

Zgrada s jednim vlasnikom ne mora imati upravitelja, ne mora imati zajedničku pričuvu u smislu Zakona i ne mora imati vlastiti OIB. Sve obveze i prava koncentrirani su na vlasnika, koji ih ostvaruje koristeći vlastiti identifikacijski broj.

 

Broj stanova nije presudan, vlasništvo jest

Iako pojam višestambene zgrade često stvara dojam da je presudan broj stanova, važeći pravni okvir jasno pokazuje da je ključni kriterij postojanje suvlasništva. Tamo gdje postoji jedan vlasnik, ne postoji zajednica suvlasnika, a time ni obveze koje se na nju vežu. Razumijevanje ove razlike posebno je važno u kontekstu novih propisa, OIB-a za zgrade i općenito sve složenijeg regulatornog okruženja u području upravljanja nekretninama.

Sve zgrade u Hrvatskoj trebaju OIB do kraja godine – što poduzeti i kako se pripremiti

Prema Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada, svaka zgrada mora biti registrirana kao pravna osoba, što znači da zajednica suvlasnika mora dobiti OIB. Ovo omogućuje jasnu evidenciju zgrada i stanova u državnim registrima, olakšava naplatu pričuve i komunalnih usluga te pojednostavljuje sudske postupke vezane uz upravljanje zgradom. Osim toga, OIB će biti preduvjet za primjenu novih modela obračuna toplinske energije u zgradama spojenima na centralne sustave grijanja.

 

Koji izazovi čekaju zgrade

Dobivanje OIB-a uključuje više koraka: usklađivanje podataka u zemljišnim knjigama i katastru, izradu geodetske skice i unos detalja o svakom stanu. Za mnoge upravitelje to znači značajan dodatni rad.

Izrada skice zgrade zahtijeva stručne službe na terenu. Za zgradu s pedesetak stanova taj posao može trajati i nekoliko dana.

Dodatni izazov predstavljaju zgrade koje nemaju imenovanog upravitelja ili predstavnika suvlasnika. Takve zgrade dobivaju prinudnog predstavnika, a u Hrvatskoj se u ovu kategoriju ubraja nekoliko tisuća objekata. Bez ovlaštene osobe proces registracije ne može započeti. Stoga je najbolje da se suvlasnici međusobno dogovore i odaberu predstavnika – nitko ne može bolje zastupati interese zgrade od osobe koja u njoj živi, a pritom se izbjegavaju i dodatne naknade koje često traže prisilni predstavnici.

 

Koraci koje suvlasnici i upravitelji mogu odmah poduzeti

Kako bi proces dodjele OIB-a prošao što jednostavnije, preporučuje se:

  1. Provjeriti dokumentaciju zgrade – ako postoje stari nacrti ili planska dokumentacija, dostavite ih upravitelju.
  2. Provjeriti etažiranje – zgrade koje nisu etažirane trebaju prvo uskladiti etažnu razradu.
  3. Imenovati predstavnika suvlasnika – bez osobe ovlaštene za upravljanje zajedničkom imovinom postupak ne može početi.
  4. Komunicirati s upraviteljem – redovito pratite status prijave u registar i po potrebi dostavite dodatne informacije.
  5. Planirati troškove – pripremite se na dodatne troškove za izradu geodetskih skica i administrativne radnje, koji se procjenjuju na nekoliko stotina eura po zgradi.

 

Priprema je ključ uspjeha

Dodjela OIB-a zgradama važan je korak u modernizaciji upravljanja stambenim fondom. Pravovremena priprema i suradnja među suvlasnicima i upraviteljima ključni su za uspješnu registraciju. Početak priprema sada omogućuje da proces protekne glatko i da vaša zgrada bude spremna za nove modele upravljanja i obračuna troškova. Kako bi olakšali ovaj postupak našim korisnicima, osmislili smo način koji značajno ubrzava izradu tlocrta i pripremu potrebne dokumentacije, čime se pojednostavljuje cijeli proces dodjele OIB-a i smanjuje vrijeme i troškovi potrebni za registraciju zgrade. Za više informacija ili pomoć u pripremi vaše zgrade, javite nam se na marketing@spi.hr

 

WEBINAR: Nekoliko minuta za USZ

Na webinaru „Novosti u aplikaciji WEB USZ“ predstavit ćemo najnovije funkcionalnosti i poboljšanja u sustavu. Sudionici će saznati više o novim sigurnosnim postavkama za pristup programu, mogućnostima korištenja aplikacije na mobilnim uređajima, kao i o drugim korisnim novitetima koji olakšavaju svakodnevni rad.

 

Vrijeme održavanja: 27. studenoga 2025. (od 11:00 do 11:30 sati)

Mjesto održavanja: Online

Predavači: Mario Erceg, Poslovni arhitekt i Product owner USZ-a, Odjel komunalno prostornih projekata

 

Novosti u aplikaciji WEB USZ

  • Uvođenje kompleksnih zaporki za autentifikaciju pri ulasku u program uz omogućenu samostalnu promjenu zaporke putem e-maila od strane korisnika programa
  • Prikaz poslovne godine u aplikaciji (bitno prilikom prijelaza godine
  • Mogućnost pokretanja aplikacije na smartphoneu
  • Mogućnost upisa kata i broja stana kroz aplikaciju
  • Oglasna ploča

 

NAPOMENA:

Edukacija je namijenjena upraviteljima stambenih zgrada i besplatna je!

 

 

WEBINAR: Nekoliko minuta za USZ

Uvođenjem mogućnosti slanja obračuna pričuve na A4 obrascu s uplatnicom na dnu, obveznicima plaćanja omogućuje se detaljniji i pregledniji prikaz zaduženja. Za razliku od klasičnog HUB obrasca, na većem formatu moguće je prikazati više informacija, uključujući i strukturu pričuve prema godišnjem planu upravljanja ako je obračun tako podešen.

Kako sve više obveznika preferira primanje obračuna putem e-maila, prednosti ovakvog pristupa postaju značajne u odnosu na eventualni nedostatak – povećanu potrošnju papira u slučaju fizičkog ispisa.

Na webinaru ćemo prikazati praktične primjere ovakvog načina zaduživanja pričuvom te se kratko osvrnuti na „fiskalizaciju 2.0“ i njezin utjecaj na obračun i naplatu pričuve.

Vrijeme održavanja: 3. rujna 2025. (od 11:00 do 11:30 sati)

Mjesto održavanja: Online

Predavač: Mario Erceg

NAPOMENA: 

Edukacija je namijenjena upraviteljima stambenih zgrada i besplatna je!

 

Sadržaj

Novi način slanja obračuna pričuve:

  • A4 format s uplatnicom na dnu;
  • prednosti u odnosu na klasični HUB obrazac;
  • slanje obračuna putem e-maila.

Prikaz strukture pričuve prema godišnjem planu upravljanja.

Fiskalizacija 2.0:

  • utjecaj na zaduženje pričuvom;
  • praktične implikacije u svakodnevnom radu.

 

NOVI MODULI: Olakšano upisivanje u registre upravitelja i zajednicu suvlasnika

 

Upis u registre upravitelja i zajednica suvlasnika zahtijeva veliku količinu administrativnog posla: od skeniranja i potpisivanja dokumenata do izrade pojednostavljenih shematskih prikaza. Kako bi upravitelji mogli brže i učinkovitije ispuniti zakonske obveze, razvijena su tri nova modula koja automatiziraju ključne korake ovog procesa.

 

Zašto je upis u registre složen proces?

 

Prema važećim propisima, upravitelji moraju:

  • skenirati ugovore i druge dokumente,
  • potpisati ih kvalificiranim elektroničkim potpisom,
  • dostaviti (uploadati) u odgovarajuće registre,
  • izraditi i dostaviti datoteke koje sadrže pojednostavljeni shematski prikaz rasporeda posebnih dijelova zgrade po etažama, povezan s podacima o svakom posebnom dijelu.

 

S obzirom na to da se radi o stotinama, a ponekad i tisućama dokumenata, novi moduli omogućuju značajne uštede vremena i smanjenje mogućnosti pogrešaka.

 

Modul za upis katova i brojeva stanova putem WEB USZ aplikacije

 

Jedna od zakonskih obveza je numeracija stanova po točno propisanom principu: od najniže etaže prema višoj, s lijeva na desno. Za to je nužan terenski izlazak i fizički uvid u raspored stanova.

WEB USZ aplikacija (licenca ‘KAT’) omogućava:

  • unos katova i brojeva stanova direktno na terenu putem mobilnog uređaja,
  • automatsku sinkronizaciju unesenih podataka s vašom centralnom bazom.

Time se baza popunjava podacima potrebnima za kasniji ispis na pojednostavljenom shematskom prikazu, čime se izbjegava višestruko prepisivanje i naknadne provjere.

 

Libusoft Cicom - USZ - novi modul za upisivanje u registre upravitelja i zajednice suvlasnika

 

Automatski export podataka za pojednostavljeni prikaz u Excel formatu

 

Kada su svi podaci o katovima i stanovima uneseni, modul za export (licenca ‘REG’) omogućuje:

  • generiranje Excel tablice sa svim relevantnim podacima (naziv obveznika, kat, broj stana, način korištenja, površina),
  • izradu shematskog prikaza koji direktno čita podatke iz Excel dokumenta, bez ručnog unosa svakog podatka.

Ovaj korak značajno ubrzava izradu dokumentacije potrebne za upis u registre i smanjuje mogućnost pogreške.

 

Masovno potpisivanje datoteka kvalificiranim elektroničkim potpisom

 

Svaki dokument koji se prilaže u registar mora biti potpisan kvalificiranim elektroničkim potpisom. Tradicionalno, to znači potpisivanje svake datoteke pojedinačno, što kod većih portfelja zgrada predstavlja ogroman gubitak vremena.

Modul za masovno potpisivanje (licenca 223) omogućuje:

  • potpisivanje stotina dokumenata odjednom,
  • korištenje FINA certifikata za udaljeno potpisivanje (tzv. „u oblaku“),
  • automatsko učitavanje potpisanih datoteka u bazu, spremnih za daljnje prilaganje prilikom prijave u registre.

 

Moduli prilagođeni vašim potrebama

 

Svi moduli bit će dostupni pojedinačno, što znači da je moguće odabrati one koji najbolje odgovaraju specifičnostima poslovanja. Time dobivate fleksibilnost i mogućnost da korak po korak digitalizirate i ubrzate svoj radni proces.

 

Digitalizacija olakšava obveze upravitelja

 

Upis u registre upravitelja i zajednica suvlasnika složen je i administrativno zahtjevan posao. Novi moduli omogućuju jednostavan unos katova i stanova na terenu, automatski export podataka za pojednostavljene prikaze te masovno potpisivanje dokumentacije. Tako se znatno skraćuje vrijeme obrade, osigurava točnost podataka i smanjuje rizik od nepravilnosti prilikom dostave dokumentacije u registre. Za sve detalje o novim modulima kontaktirajte nas na marketing@spi.hr.

UPRAVLJANJE STAMBENIM ZGRADAMA: Novosti na koje treba obratiti pažnju

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada donio je brojne novosti u upraviteljsku djelatnost. Samim tim donosi i novosti u rad naših aplikacija. Tako će izmjene doživjeti i aplikacija Upravljanje stambenim zgradama (USZ), namijenjena upraviteljima, ali s vremenom i aplikacija WEB USZ, koja je namijenjena građanima.

Zakonom je, između ostalog, prvi put definirana zajednica suvlasnika u zgradi i njena pravna osobnost. Tako jedna zgrada može imati više zajednica suvlasnika, a svaka od zajednica bit će uvrštena u Registar zajednice suvlasnika, dobiti OIB i na temelju tog OIB-a ostvarivati svoja prava, imati svoj račun, ali i snositi svoj dio troškova cijele zgrade.

Registar zajednice suvlasnika, kao i Registar upravitelja kreirat će Državna geodetska uprava, a u cijeli komunikaciju bit će uključene i jedinice lokalne samouprave koje će s upraviteljima razmjenjivati podatke o sklopljenim ugovorima i imenovati prinudnu upravu. Ipak, detalji o provedbi svih procesa još uvijek nisu poznati jer pravilnici koji prate novi zakon tek trebaju ugledati svetlo dana.

Edukacijom do napretka

U međuvremenu, svi dionica procesa udružili su snage s ciljem da kvalitetnom analizom i razmjenom iskustva novosti provedu na što bezbolniji način. Zakonske novosti i procese predstavnici  zakonodavstva, upravitelji i naši stručnjaci analiziraju na seminaru 18. veljače, dok će zakonske obvbeze i potencijalne izazove s predstavnicima gradova i općina naši stručnjaci proći na seminaru 25. veljače.

Novi zakon, nove prilike

Značajno je za istaknuti i kako novi zakon donosi i nove prilike za poslovne uspjehe u upravljanju zgradama. Tako bi svakako trebalo iskoristiti priliku za definiranje usluga u održavanju zgrada te drugih usluga i fakturirati ih kroz automatizirano knjigovodstvo.

No, jednako tako poslovanje treba razvijati pomoću dostupnih tehnologija kao što su najavljena eksternalizacija NIAS-a za gospodarstvenike te mobilne tehnologije. Sve to svakako može doprinijeti pouzdanosti u procesima, komunikaciji i ovjerama.

Naši stručnjaci i dalje će pomno pratiti sve zakonske i druge mogućnosti koje potiču razvoj poslovanja, ali i prikupljati dobru praksu te onima s kojima surađuje osiguravati za napredak značajne povratne informacije.

Stoga se i ovom prilikom zahvaljujemo svima koji su nam dosad ukazali povjerenje i pozivamo ih na nastavak kvalitetne suradnje.

UPRAVLJANJE STAMBENIM ZGRADAMA: Novi zakon, nove dorade u aplikacijama

Hrvatski sabor donio je Zakon o upravljanju i održavanju zgrada kojim se prvi put uopće definira pojam zajednice suvlasnika i njena pravna osobnost u sklopu čega joj se dodjeljuje i OIB. Zakonom se ujedno uređuje čitav niz pravnih praznina čija rješenja bi trebala doprinijeti kvalitetnijem upravljanju i održavanju zgrada, a posljedično i kvalitetnijem stanovanju.

Zakonski prijedlog, dorade, te samo donošenje pomno su pratili i naši stručnjaci, posebice s obzirom na to da će utjecati i na rad u našim aplikacijama Upravljanje stambenim zgradama (USZ), namijenjenoj upraviteljima  i WEB USZ, koja je namijenjena građanima kako bi imali cjelovit uvid u poslovanje zgrade.

Krenuli s doradama

Prateći promjene u LC-u se već krenulo u dorade nekih aplikacija, a sve potrebne dorade će u potpunosti biti definirane donošenjem pravilnika koji se očekuju u roku 90 dana od stupanja Zakona na snagu. Sve dorade će biti izvedene na vrijeme kako bi se ispoštovao Zakonom predviđeni rok od šest mjeseci za uspostavu sustava.

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada na snagu stupa 1. siječnja 2025. godine.

SAVJETOVANJE UPRAVITELJA NEKRETNINAMA: LC-ovi stručnjaci govorili o informatičkim rješenjima za provedbu novog zakona

U Korčuli je održana proljetno Savjetovanje upravitelja nekretninama. Upravitelji iz različitih dijelova zemlje, njih više od 240, okupilo se u Centru za kulturu Korčula gdje su raspravljali o temama ključnim za poslovanje u njihovom sektoru. Najaktualnija tema i nadalje je novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada dok su obuhvaćene i teme kao što su problematika stanovanja vezana uz presude Vrhovnog suda RH, energetska obnova i financiranje višestambenih zgrada, održavanje zgrada te solarna energija u zgradama.

Stručnjacima Libusoft Cicoma ovaj je put u fokusu također bio očekivani novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada. Naš kolega Mario Erceg, poslovni arhitekt i product owner za aplikaciju Upravljanje stambenim zgradama (USZ) analizirajući zakon naveo je dijelove na temelju kojih se mogu očekivati i povezana informatička rješenja. Posebice je ukazao na situaciju prema kojoj bi novi zakon zahtijevao komunikaciju s jedinicama lokalne samouprave i geodetske uprave, a koji su obveznici Uredbe o uredskom poslovanju iz čega proizlazi obveza komunikacije kroz kanale uredskog.

Kvalificirani potpis

Sudjelujući u panel raspravi Mario Erceg je govorio i o potrebi digitalnog potpisa odnosno pravilima koja dolaze s novim Zakonom. Kako je kazao, kvalificirani potpis bit će obveza kod sklapanja ugovora dok će se pitanje tekućih suglasnosti moći rješavati i nekim drugim informatičkim rješenjem, no koje će morati biti uređeno odredbama međuvlasničkog ugovora.

Značajno je za istaknuti da stručnjaci Libusoft Cicoma prate sve zakonske izmjene vezane uz rad naših korisnika kako bismo na vrijeme uskladili sva naša rješenja i omogućili im kvalitetno poslovanje. Više o rješenjima koje osiguravamo za upravitelje stambenih zgrada možete pronaći OVDJE.