Objave

Sve zgrade u Hrvatskoj trebaju OIB do kraja godine – što poduzeti i kako se pripremiti

Prema Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada, svaka zgrada mora biti registrirana kao pravna osoba, što znači da zajednica suvlasnika mora dobiti OIB. Ovo omogućuje jasnu evidenciju zgrada i stanova u državnim registrima, olakšava naplatu pričuve i komunalnih usluga te pojednostavljuje sudske postupke vezane uz upravljanje zgradom. Osim toga, OIB će biti preduvjet za primjenu novih modela obračuna toplinske energije u zgradama spojenima na centralne sustave grijanja.

 

Koji izazovi čekaju zgrade

Dobivanje OIB-a uključuje više koraka: usklađivanje podataka u zemljišnim knjigama i katastru, izradu geodetske skice i unos detalja o svakom stanu. Za mnoge upravitelje to znači značajan dodatni rad.

Izrada skice zgrade zahtijeva stručne službe na terenu. Za zgradu s pedesetak stanova taj posao može trajati i nekoliko dana.

Dodatni izazov predstavljaju zgrade koje nemaju imenovanog upravitelja ili predstavnika suvlasnika. Takve zgrade dobivaju prinudnog predstavnika, a u Hrvatskoj se u ovu kategoriju ubraja nekoliko tisuća objekata. Bez ovlaštene osobe proces registracije ne može započeti. Stoga je najbolje da se suvlasnici međusobno dogovore i odaberu predstavnika – nitko ne može bolje zastupati interese zgrade od osobe koja u njoj živi, a pritom se izbjegavaju i dodatne naknade koje često traže prisilni predstavnici.

 

Koraci koje suvlasnici i upravitelji mogu odmah poduzeti

Kako bi proces dodjele OIB-a prošao što jednostavnije, preporučuje se:

  1. Provjeriti dokumentaciju zgrade – ako postoje stari nacrti ili planska dokumentacija, dostavite ih upravitelju.
  2. Provjeriti etažiranje – zgrade koje nisu etažirane trebaju prvo uskladiti etažnu razradu.
  3. Imenovati predstavnika suvlasnika – bez osobe ovlaštene za upravljanje zajedničkom imovinom postupak ne može početi.
  4. Komunicirati s upraviteljem – redovito pratite status prijave u registar i po potrebi dostavite dodatne informacije.
  5. Planirati troškove – pripremite se na dodatne troškove za izradu geodetskih skica i administrativne radnje, koji se procjenjuju na nekoliko stotina eura po zgradi.

 

Priprema je ključ uspjeha

Dodjela OIB-a zgradama važan je korak u modernizaciji upravljanja stambenim fondom. Pravovremena priprema i suradnja među suvlasnicima i upraviteljima ključni su za uspješnu registraciju. Početak priprema sada omogućuje da proces protekne glatko i da vaša zgrada bude spremna za nove modele upravljanja i obračuna troškova. Kako bi olakšali ovaj postupak našim korisnicima, osmislili smo način koji značajno ubrzava izradu tlocrta i pripremu potrebne dokumentacije, čime se pojednostavljuje cijeli proces dodjele OIB-a i smanjuje vrijeme i troškovi potrebni za registraciju zgrade. Za više informacija ili pomoć u pripremi vaše zgrade, javite nam se na marketing@spi.hr

 

WEBINAR: Nekoliko minuta za USZ

Na webinaru „Novosti u aplikaciji WEB USZ“ predstavit ćemo najnovije funkcionalnosti i poboljšanja u sustavu. Sudionici će saznati više o novim sigurnosnim postavkama za pristup programu, mogućnostima korištenja aplikacije na mobilnim uređajima, kao i o drugim korisnim novitetima koji olakšavaju svakodnevni rad.

 

Vrijeme održavanja: 27. studenoga 2025. (od 11:00 do 11:30 sati)

Mjesto održavanja: Online

Predavači: Mario Erceg, Poslovni arhitekt i Product owner USZ-a, Odjel komunalno prostornih projekata

 

Novosti u aplikaciji WEB USZ

  • Uvođenje kompleksnih zaporki za autentifikaciju pri ulasku u program uz omogućenu samostalnu promjenu zaporke putem e-maila od strane korisnika programa
  • Prikaz poslovne godine u aplikaciji (bitno prilikom prijelaza godine
  • Mogućnost pokretanja aplikacije na smartphoneu
  • Mogućnost upisa kata i broja stana kroz aplikaciju
  • Oglasna ploča

 

NAPOMENA:

Edukacija je namijenjena upraviteljima stambenih zgrada i besplatna je!

 

 

WEBINAR: Nekoliko minuta za USZ

Uvođenjem mogućnosti slanja obračuna pričuve na A4 obrascu s uplatnicom na dnu, obveznicima plaćanja omogućuje se detaljniji i pregledniji prikaz zaduženja. Za razliku od klasičnog HUB obrasca, na većem formatu moguće je prikazati više informacija, uključujući i strukturu pričuve prema godišnjem planu upravljanja ako je obračun tako podešen.

Kako sve više obveznika preferira primanje obračuna putem e-maila, prednosti ovakvog pristupa postaju značajne u odnosu na eventualni nedostatak – povećanu potrošnju papira u slučaju fizičkog ispisa.

Na webinaru ćemo prikazati praktične primjere ovakvog načina zaduživanja pričuvom te se kratko osvrnuti na „fiskalizaciju 2.0“ i njezin utjecaj na obračun i naplatu pričuve.

Vrijeme održavanja: 3. rujna 2025. (od 11:00 do 11:30 sati)

Mjesto održavanja: Online

Predavač: Mario Erceg

NAPOMENA: 

Edukacija je namijenjena upraviteljima stambenih zgrada i besplatna je!

 

Sadržaj

Novi način slanja obračuna pričuve:

  • A4 format s uplatnicom na dnu;
  • prednosti u odnosu na klasični HUB obrazac;
  • slanje obračuna putem e-maila.

Prikaz strukture pričuve prema godišnjem planu upravljanja.

Fiskalizacija 2.0:

  • utjecaj na zaduženje pričuvom;
  • praktične implikacije u svakodnevnom radu.

 

NOVI MODULI: Olakšano upisivanje u registre upravitelja i zajednicu suvlasnika

 

Upis u registre upravitelja i zajednica suvlasnika zahtijeva veliku količinu administrativnog posla: od skeniranja i potpisivanja dokumenata do izrade pojednostavljenih shematskih prikaza. Kako bi upravitelji mogli brže i učinkovitije ispuniti zakonske obveze, razvijena su tri nova modula koja automatiziraju ključne korake ovog procesa.

 

Zašto je upis u registre složen proces?

 

Prema važećim propisima, upravitelji moraju:

  • skenirati ugovore i druge dokumente,
  • potpisati ih kvalificiranim elektroničkim potpisom,
  • dostaviti (uploadati) u odgovarajuće registre,
  • izraditi i dostaviti datoteke koje sadrže pojednostavljeni shematski prikaz rasporeda posebnih dijelova zgrade po etažama, povezan s podacima o svakom posebnom dijelu.

 

S obzirom na to da se radi o stotinama, a ponekad i tisućama dokumenata, novi moduli omogućuju značajne uštede vremena i smanjenje mogućnosti pogrešaka.

 

Modul za upis katova i brojeva stanova putem WEB USZ aplikacije

 

Jedna od zakonskih obveza je numeracija stanova po točno propisanom principu: od najniže etaže prema višoj, s lijeva na desno. Za to je nužan terenski izlazak i fizički uvid u raspored stanova.

WEB USZ aplikacija (licenca ‘KAT’) omogućava:

  • unos katova i brojeva stanova direktno na terenu putem mobilnog uređaja,
  • automatsku sinkronizaciju unesenih podataka s vašom centralnom bazom.

Time se baza popunjava podacima potrebnima za kasniji ispis na pojednostavljenom shematskom prikazu, čime se izbjegava višestruko prepisivanje i naknadne provjere.

 

Libusoft Cicom - USZ - novi modul za upisivanje u registre upravitelja i zajednice suvlasnika

 

Automatski export podataka za pojednostavljeni prikaz u Excel formatu

 

Kada su svi podaci o katovima i stanovima uneseni, modul za export (licenca ‘REG’) omogućuje:

  • generiranje Excel tablice sa svim relevantnim podacima (naziv obveznika, kat, broj stana, način korištenja, površina),
  • izradu shematskog prikaza koji direktno čita podatke iz Excel dokumenta, bez ručnog unosa svakog podatka.

Ovaj korak značajno ubrzava izradu dokumentacije potrebne za upis u registre i smanjuje mogućnost pogreške.

 

Masovno potpisivanje datoteka kvalificiranim elektroničkim potpisom

 

Svaki dokument koji se prilaže u registar mora biti potpisan kvalificiranim elektroničkim potpisom. Tradicionalno, to znači potpisivanje svake datoteke pojedinačno, što kod većih portfelja zgrada predstavlja ogroman gubitak vremena.

Modul za masovno potpisivanje (licenca 223) omogućuje:

  • potpisivanje stotina dokumenata odjednom,
  • korištenje FINA certifikata za udaljeno potpisivanje (tzv. „u oblaku“),
  • automatsko učitavanje potpisanih datoteka u bazu, spremnih za daljnje prilaganje prilikom prijave u registre.

 

Moduli prilagođeni vašim potrebama

 

Svi moduli bit će dostupni pojedinačno, što znači da je moguće odabrati one koji najbolje odgovaraju specifičnostima poslovanja. Time dobivate fleksibilnost i mogućnost da korak po korak digitalizirate i ubrzate svoj radni proces.

 

Digitalizacija olakšava obveze upravitelja

 

Upis u registre upravitelja i zajednica suvlasnika složen je i administrativno zahtjevan posao. Novi moduli omogućuju jednostavan unos katova i stanova na terenu, automatski export podataka za pojednostavljene prikaze te masovno potpisivanje dokumentacije. Tako se znatno skraćuje vrijeme obrade, osigurava točnost podataka i smanjuje rizik od nepravilnosti prilikom dostave dokumentacije u registre. Za sve detalje o novim modulima kontaktirajte nas na marketing@spi.hr.

UPRAVLJANJE STAMBENIM ZGRADAMA: Novosti na koje treba obratiti pažnju

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada donio je brojne novosti u upraviteljsku djelatnost. Samim tim donosi i novosti u rad naših aplikacija. Tako će izmjene doživjeti i aplikacija Upravljanje stambenim zgradama (USZ), namijenjena upraviteljima, ali s vremenom i aplikacija WEB USZ, koja je namijenjena građanima.

Zakonom je, između ostalog, prvi put definirana zajednica suvlasnika u zgradi i njena pravna osobnost. Tako jedna zgrada može imati više zajednica suvlasnika, a svaka od zajednica bit će uvrštena u Registar zajednice suvlasnika, dobiti OIB i na temelju tog OIB-a ostvarivati svoja prava, imati svoj račun, ali i snositi svoj dio troškova cijele zgrade.

Registar zajednice suvlasnika, kao i Registar upravitelja kreirat će Državna geodetska uprava, a u cijeli komunikaciju bit će uključene i jedinice lokalne samouprave koje će s upraviteljima razmjenjivati podatke o sklopljenim ugovorima i imenovati prinudnu upravu. Ipak, detalji o provedbi svih procesa još uvijek nisu poznati jer pravilnici koji prate novi zakon tek trebaju ugledati svetlo dana.

Edukacijom do napretka

U međuvremenu, svi dionica procesa udružili su snage s ciljem da kvalitetnom analizom i razmjenom iskustva novosti provedu na što bezbolniji način. Zakonske novosti i procese predstavnici  zakonodavstva, upravitelji i naši stručnjaci analiziraju na seminaru 18. veljače, dok će zakonske obvbeze i potencijalne izazove s predstavnicima gradova i općina naši stručnjaci proći na seminaru 25. veljače.

Novi zakon, nove prilike

Značajno je za istaknuti i kako novi zakon donosi i nove prilike za poslovne uspjehe u upravljanju zgradama. Tako bi svakako trebalo iskoristiti priliku za definiranje usluga u održavanju zgrada te drugih usluga i fakturirati ih kroz automatizirano knjigovodstvo.

No, jednako tako poslovanje treba razvijati pomoću dostupnih tehnologija kao što su najavljena eksternalizacija NIAS-a za gospodarstvenike te mobilne tehnologije. Sve to svakako može doprinijeti pouzdanosti u procesima, komunikaciji i ovjerama.

Naši stručnjaci i dalje će pomno pratiti sve zakonske i druge mogućnosti koje potiču razvoj poslovanja, ali i prikupljati dobru praksu te onima s kojima surađuje osiguravati za napredak značajne povratne informacije.

Stoga se i ovom prilikom zahvaljujemo svima koji su nam dosad ukazali povjerenje i pozivamo ih na nastavak kvalitetne suradnje.

UPRAVLJANJE STAMBENIM ZGRADAMA: Novi zakon, nove dorade u aplikacijama

Hrvatski sabor donio je Zakon o upravljanju i održavanju zgrada kojim se prvi put uopće definira pojam zajednice suvlasnika i njena pravna osobnost u sklopu čega joj se dodjeljuje i OIB. Zakonom se ujedno uređuje čitav niz pravnih praznina čija rješenja bi trebala doprinijeti kvalitetnijem upravljanju i održavanju zgrada, a posljedično i kvalitetnijem stanovanju.

Zakonski prijedlog, dorade, te samo donošenje pomno su pratili i naši stručnjaci, posebice s obzirom na to da će utjecati i na rad u našim aplikacijama Upravljanje stambenim zgradama (USZ), namijenjenoj upraviteljima  i WEB USZ, koja je namijenjena građanima kako bi imali cjelovit uvid u poslovanje zgrade.

Krenuli s doradama

Prateći promjene u LC-u se već krenulo u dorade nekih aplikacija, a sve potrebne dorade će u potpunosti biti definirane donošenjem pravilnika koji se očekuju u roku 90 dana od stupanja Zakona na snagu. Sve dorade će biti izvedene na vrijeme kako bi se ispoštovao Zakonom predviđeni rok od šest mjeseci za uspostavu sustava.

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada na snagu stupa 1. siječnja 2025. godine.

SAVJETOVANJE UPRAVITELJA NEKRETNINAMA: LC-ovi stručnjaci govorili o informatičkim rješenjima za provedbu novog zakona

U Korčuli je održana proljetno Savjetovanje upravitelja nekretninama. Upravitelji iz različitih dijelova zemlje, njih više od 240, okupilo se u Centru za kulturu Korčula gdje su raspravljali o temama ključnim za poslovanje u njihovom sektoru. Najaktualnija tema i nadalje je novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada dok su obuhvaćene i teme kao što su problematika stanovanja vezana uz presude Vrhovnog suda RH, energetska obnova i financiranje višestambenih zgrada, održavanje zgrada te solarna energija u zgradama.

Stručnjacima Libusoft Cicoma ovaj je put u fokusu također bio očekivani novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada. Naš kolega Mario Erceg, poslovni arhitekt i product owner za aplikaciju Upravljanje stambenim zgradama (USZ) analizirajući zakon naveo je dijelove na temelju kojih se mogu očekivati i povezana informatička rješenja. Posebice je ukazao na situaciju prema kojoj bi novi zakon zahtijevao komunikaciju s jedinicama lokalne samouprave i geodetske uprave, a koji su obveznici Uredbe o uredskom poslovanju iz čega proizlazi obveza komunikacije kroz kanale uredskog.

Kvalificirani potpis

Sudjelujući u panel raspravi Mario Erceg je govorio i o potrebi digitalnog potpisa odnosno pravilima koja dolaze s novim Zakonom. Kako je kazao, kvalificirani potpis bit će obveza kod sklapanja ugovora dok će se pitanje tekućih suglasnosti moći rješavati i nekim drugim informatičkim rješenjem, no koje će morati biti uređeno odredbama međuvlasničkog ugovora.

Značajno je za istaknuti da stručnjaci Libusoft Cicoma prate sve zakonske izmjene vezane uz rad naših korisnika kako bismo na vrijeme uskladili sva naša rješenja i omogućili im kvalitetno poslovanje. Više o rješenjima koje osiguravamo za upravitelje stambenih zgrada možete pronaći OVDJE.