Stupanjem na snagu novog Zakona o fiskalizaciji od 1. siječnja 2026. godine započinje velika promjena u načinu izdavanja i zaprimanja računa u Hrvatskoj. U središtu reforme nalaze se eRačuni i fiskalizacija bezgotovinskog poslovanja, što je kod brojnih subjekata otvorilo pitanje obveza i prilagodbe. Posebno su se u fokusu našle zajednice suvlasnika od kojih je velika većina stekla pravnu osobnost i kojima je dodijeljen OIB.

No znači li to automatski da svaka zgrada ulazi u sustav eRačuna i fiskalizacije? Odgovor je ne. Ključ leži u poreznom statusu zajednice i u tome obavlja li ona gospodarsku djelatnost.

Što je eRačun u poreznom smislu?

Unatoč čestoj zabludi, eRačun nije isto što i račun u PDF-u. Porezno priznati eRačun mora biti izdan, poslan i zaprimljen u strukturiranom elektroničkom obliku, najčešće u XML formatu, koji omogućuje automatsku obradu i fiskalizaciju. Dokumenti poslani običnom elektroničkom poštom, bez korištenja sustava za razmjenu eRačuna, nemaju status eRačuna prema Zakonu o fiskalizaciji.

Zajednice suvlasnika i eRačuni: osnovno pravilo

Osnovno pravilo koje proizlazi iz propisa i službenih tumačenja jest da zajednica suvlasnika nije automatski porezni obveznik. Ako zajednica suvlasnika ne obavlja nikakvu gospodarsku djelatnost odnosno ne daje prostor u zakup, zakup površine za postavljanje reklama te površine za postavljanje antena i pripadajuće opreme, tada nije obveznik PDV-a niti poreza na dobit. U takvim okolnostima ne postoji obveza izdavanja ni zaprimanja eRačuna niti obveza fiskalizacije.

Drugim riječima, sama činjenica da zajednica suvlasnika ima OIB i status pravne osobe ne znači da automatski ulazi u sustav fiskalizacije 2.0.

Kada zgrada ipak može postati obveznik eRačuna?

Situacija se može bitno promijeniti u trenutku kada zajednica suvlasnika počne obavljati gospodarsku djelatnost. To su najčešće slučajevi u kojima zgrada ostvaruje prihode od najma poslovnih prostora, zakup površine za postavljanje reklama te površine za postavljanje antena i pripadajuće opreme.

U takvim okolnostima zajednica suvlasnika može postati obveznik PDV-a ili poreza na dobit, ali to se ne utvrđuje automatski. U praksi je nužno da se ugovori o najmu ili zakupu dostave Poreznoj upravi, koja na temelju stvarnih okolnosti i važećih propisa donosi Rješenje o statusu poreznog obveznika. Tek nakon izvršnosti rješenja kojim se zajednici suvlasnika takav status priznaje, ista je potrebna uskladiti se sa svim zakonskim obvezama vezanima za eRačune i fiskalizaciju.

Ovakav pristup sprječava situacije u kojima bi zgrade bez stvarne gospodarske djelatnosti nepotrebno ulazile u složen porezni i administrativni sustav.

A što je sa računima koje Upravitelj i ostali dobavljači šalju zgradama?

U praksi se često postavlja pitanje moraju li upravitelji zgrada i ostali dobavljači, koji su porezni obveznici u sustavu PDV-a, od 2026. godine izdavati eRačune zajednicama suvlasnika. Prema službenim tumačenjima Porezne uprave, upravitelj i ostali dobavljači nisu obvezni izdavati eRačun zajednici suvlasnika ako ta zajednica nije obveznik PDV-a niti poreza na dobit. U tom slučaju račun za uslugu upravljanja može se izdavati na isti način kao i do sada, bez obveze fiskalizacije eRačuna.

Nema automatizma, ali odgovornost ostaje

Novi sustav eRačuna i fiskalizacije od 2026. godine ne uvodi automatske obveze za sve zajednice suvlasnika. Presudno je obavlja li zajednica gospodarsku djelatnost i ima li porezni status obveznika PDV-a ili poreza na dobit. Zgrade koje nemaju takve aktivnosti ne ulaze u sustav fiskalizacije, dok je za one koje ostvaruju prihode nužna pravodobna procjena poreznog statusa i usklađivanje poslovanja s novim propisima.