Budući da u Hrvatskoj nije postojala pravna regulativa o procjenama nekretnina, Vlada je na svojoj sjednici od 11. lipnja 2014. donijelaUredbu o procjeni vrijednosti nekretnina.[1] Uredba stupa na snagu u roku od osam dana od objave u Narodnim novinama. Uredba je donesena temeljem članka 196. Zakona o prostornom uređenju[2] a polazeći od definicija osnovnih pojmova prema regulativi i standardnimazemalja EU.[3] Tekst usvojene Uredbe razlikuje se od Nacrta uredbe koji je u veljači upućen na javnu raspravu. Uredbom se uređuje način procjene vrijednosti nekretnina (podaci i metode), način prikupljanja podataka i njihova evaluacija te subjekti koji mogu procjenjivati nekretnine.
Treba naglasiti da se ova Uredba primjenjuje prilikom procjene vrijednosti nekretnina, njihovih sastavnih dijelova, njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama, ali i prilikom procjene vrijednosti nekretnina za koje ne postoji tržište kada se vrijednost može procijeniti na temelju tržišnih modela. Posebno treba istaći članak 3. koji definira značenje 44 osnovnih pojmova bitnih za razumijevanje Uredbe i provedbu postupka procjene.
Postupak tržišnog vrednovanja provode sudski vještaci i ovlašteni sudski procjeniteljičijaovlaštenja proizlaze iz posebnih propisa kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja).
OPĆI NAČINI PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Osnovica za vrednovanjenekretnina je tržišna vrijednost nekretnine koja se utvrđuje prema propisanim metodama za procjenu vrijednosti nekretnina. Iznimno u troškovnoj metodi osnovica nije tržišna vrijednost nekretnine, ali se primjenom koeficijenata prilagodbe troškovna vrijednost može preračunati na tržišnu vrijednost.
Za procjenu vrijednosti nekretnina koriste se tri osnovne metode:
- poredbena metoda – za utvrđivanje tržišne vrijednostineizgrađenih i izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih mjesta i poslovnih prostora. Poredbenom metodom se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije) poredbenih nekretnina.
- prihodovna metoda – za utvrđivanje tržišne vrijednostiizgrađenih građevnih čestica na kojima se nalaze najamne nekretnine, gospodarske i druge nekretnine svrha kojih je stvaranje prihoda.
- troškovna metoda – za utvrđivanje tržišne vrijednostiizgrađenih građevnih čestica na kojima se nalaze zgrade javne namjene i drugi objekti svrha kojih nije stvaranje prihoda, a posebno kod samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća koje prema svojim obilježjima nisu usporedive. Ovametoda je primjerena i kod procjene vrijednosti šteta i nedostatakana građevinama te naknadnih ulaganja u građevine.Neovisno od odabrane metode, prilikom procjene vrijednosti nekretnina uglavnom se radi o izgrađenim ili neizgrađenim građevinskim česticama.Metoda se odabire prema vrsti procjenjivane nekretnine uzimajući u obzir postojeće običaje u uobičajenom poslovnom i druge okolnosti pojedinog slučaja, osobito u odnosu na raspoložive podatke. Tržišna vrijednost se utvrđuje iz rezultata korištene metode ili metoda.Ako se koristi više metoda, jedna je osnovna a ostale metode služe za potporu i provjeru rezultata. Izračun vrijednosti nekretnina kao prosjeka rezultata po nekoliko metoda ili ponderiranjem rezultata protivan je ovoj Uredbi, i ne uzima se u obzir.
POSEBNI NAČINI PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Uredbom su uređeni posebni načini procjene vrijednosti nekretnina kod: prava građenja, prava služnosti, prava plodouživanja i prava stanovanja, javnih površina, te u postupcima izvlaštenja.U skladu sa Zakonom o izvlaštenju i naknadi, a koristeći njemačke propise uvedeno je načelo „prethodnog učinka"kojim se rješava pitanje naknade za zemljišta u postupcima izvlaštenja, a uveden je kao obvezan izračun gubitaka i dobitaka na imovini uslijed postupka izvlaštenja, kao integralno rješenje za procjenu naknade.
Za općine, gradove i županije posebno treba ukazati na odredbe članaka 28. – 42. gdje sereguliraju općenito površine javne namjene(trajne površine, napuštene površine i buduće površine javne namjene),tržišna vrijednost trajnih površina javne namjene, budućih površina javne namjene, površina javne namjene kojima se ukida svojstvo javnog dobra, način procjene naknade za izvlaštene nekretnine (čl.32.).
Osnove za procjenu vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu iz st. 1. – 4. članka 32. primjenjuje se za određivanje naknade i kod prijenosa zemljišta u vlasništvo jedinice lokalne samouprave prema posebnom zakonu kojim se uređuje područje prostornog uređenja i posebnom zakonu kojim se uređuju imovinskopravni odnosi u svrhu izgradnje infrastrukturnih građevina.
Za procjenu vrijednosti druge odgovarajuće nekretnine koja se daje u vlasništvo kao naknada za nekretninu koja se može izvlastiti odnosno kao naknada za potpuno izvlaštenu nekretninu i za procjenu vrijednosti nekretnina u ovršnim postupcima primjenjuju se članci 4. do 7. ove Uredbe.
PRIBAVLJANJE I EVALUACIJA PODATAKA ZA PROCJENU VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Procjena vrijednosti nekretnina provodi se na temelju podataka o kupoprodajnim cijenama i ugovorenim cijenama zakupa i/ili najma i to iz: 1.baze podataka o kupoprodajnim cijenama (primjerice registar pomoćnih podataka i sl.) koje vode JLPRS osnovane sukladno općim aktima predstavničkih tijela i obvezno dostavljenih podataka javnih bilježnika, 2. evidencija o posredovanju u prometu nekretnina prema posebnome zakonu, 3. isprava o kupoprodaji nekretnina koje su uložene u zbirku isprava zemljišnoknjižnih odjela.
Opravdani interes za pribavljanje navedenih podataka imaju pravosudna i upravna tijela te ovlašteni sudski vještaci i ovlašteni sudski procjenitelji u svrhu izrade procjembenih elaborata. Iz navedenoga proizlaze dodatne obveze za općine, gradove i županije.
Na kraju posebno ističemo da je člankom 42. Uredbe propisano da ako u Hrvatskoj nema javno dostupnih podataka za trošak gradnje i održivog vijeka korištenja građevina, isti mogu biti preuzeti iz javno dostupnih podataka zemalja članica Europske unije.
Zaključno: Potreba donošenja jedinstvenog propisa kojim se uređuje procjena vrijednosti nekretnina je nesporna, neovisno o parcijalnim aktima na lokalnim razinama. Međutim, neovisno o nacionalnom pravnom temelju i europskim propisima mogli bismo postaviti pitanje nije li Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina, a tako i budući pravilnik nadležnog Ministarstva graditeljstva koji će potanko opisati metode procjene vrijednosti nekretnina i nužne parametre za izradu procjena, prešao granice podzakonskog akta u odnosu na važeću zakonsku regulativu i stvorio određene načelne temelje politike u navedenom području.
Pripremila Maja Lukeš-Petrović, dipl.iur. i dipl. politolog
