U praksi se sve češće postavlja pitanje moraju li sve stambene zgrade, osobito one koje imaju više stanova, automatski dobiti OIB i ući u sustav upravljanja prema Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada. Posebnu nedoumicu izazivaju situacije u kojima zgrada ima više samostalnih uporabnih cjelina, ali samo jednog vlasnika. Iako se na prvi pogled može činiti da broj stanova automatski povlači određene obveze, važeći propisi daju znatno nijansiraniji odgovor.
Što se uopće smatra višestambenom zgradom?
Zakon o upravljanju i održavanju zgrada jasno definira pojam višestambene zgrade kao zgrade namijenjene stanovanju koja se sastoji od najmanje četiri stana. Međutim, sama činjenica da zgrada ima četiri ili više stanova ne znači nužno da se na nju u svim situacijama primjenjuju odredbe tog Zakona. Ključno je razumjeti da se Zakon prvenstveno bavi odnosima suvlasnika, upravljanjem zajedničkim dijelovima i obvezama koje proizlaze iz suvlasništva. Ondje gdje suvlasništva nema, nema ni zakonske osnove za primjenu većine njegovih odredbi.
Zgrade s jednim vlasnikom izuzete su od obveznog upravljanja
Jedna od temeljnih odredbi Zakona odnosi se na obvezu povjeravanja upravljanja zgradom profesionalnom upravitelju. No zakonodavac je pritom izričito predvidio iznimke. Među njima su zgrade koje imaju samo jednog vlasnika, kao i zgrade u kojima su svi vlasnici međusobno obiteljski povezani. U slučaju zgrade s jednim vlasnikom, ne postoji suvlasnički odnos, već isključivo pravo vlasništva jedne osobe. Takva zgrada, neovisno o tome ima li jednu ili više samostalnih uporabnih cjelina, ne potpada pod obveznu primjenu Zakona o upravljanju i održavanju zgrada.
Mora li zgrada s jednim vlasnikom dobiti OIB?
Odgovor je jasan: ne mora. Budući da zgrada s jednim vlasnikom ne predstavlja zajednicu suvlasnika, ona nema obvezu pribavljanja zasebnog OIB-a. Vlasnik te zgrade već posjeduje vlastiti OIB i u svim pravnim i poslovnim odnosima prema trećim osobama nastupa samostalno, pod tim OIB-om. Drugim riječima, u takvim slučajevima zgrada ne postaje zaseban pravni subjekt, nema status zajednice suvlasnika i ne ulazi u sustav upravljanja propisan posebnim zakonom.
Što je s manjim zgradama i dobrovoljnim upravljanjem?
Zakon ostavlja mogućnost da zgrade s dvije ili tri samostalne uporabne cjeline, kao i zgrade s manjim brojem suvlasnika, dobrovoljno urede međusobne odnose prema pravilima Zakona. To uključuje sklapanje međuvlasničkog ugovora, imenovanje upravitelja i, posljedično, dobivanje posebnog OIB-a za zajednicu suvlasnika. Međutim, ta mogućnost postoji samo ako u zgradi doista postoji suvlasništvo. Kada postoji samo jedan vlasnik, takva opcija nema pravni temelj jer suvlasnički odnos ne postoji.
Zašto je ova razlika u praksi iznimno važna?
Pogrešno tumačenje ovih odredbi može dovesti do nepotrebnih administrativnih obveza, pogrešnog izdavanja računa, pa čak i pogrešne primjene poreznih propisa. Posebno je važno da upravitelji, investitori i vlasnici nekretnina jasno razlikuju situacije u kojima zgrada jest, odnosno nije, obveznik određenih postupaka.
Zgrada s jednim vlasnikom ne mora imati upravitelja, ne mora imati zajedničku pričuvu u smislu Zakona i ne mora imati vlastiti OIB. Sve obveze i prava koncentrirani su na vlasnika, koji ih ostvaruje koristeći vlastiti identifikacijski broj.
Broj stanova nije presudan, vlasništvo jest
Iako pojam višestambene zgrade često stvara dojam da je presudan broj stanova, važeći pravni okvir jasno pokazuje da je ključni kriterij postojanje suvlasništva. Tamo gdje postoji jedan vlasnik, ne postoji zajednica suvlasnika, a time ni obveze koje se na nju vežu. Razumijevanje ove razlike posebno je važno u kontekstu novih propisa, OIB-a za zgrade i općenito sve složenijeg regulatornog okruženja u području upravljanja nekretninama.
