Dugo se čekalo stupanje na snagu Zakona o upravljanju i održavanju zgrada (NN br. 152/2024, dalje: ZUOZ), a sada, više od šest mjeseci nakon njegovog stupanja na snagu, svjedočit ćemo oživotvorenju tog zakona kroz implementaciju dva nova instituta – registra zajednica suvlasnika te registra upravitelja zgrada. Ovaj članak fokusira se na praktične aspekte provedbe registara, dok smo se u zasebnoj analizi bavili pitanjem međuvlasničkih ugovora i izazova koje novi Zakon u tom dijelu otvara – više pročitajte u stručnom članku o Zakonu s međuvlasničkim ugovorima.
Dana 12. lipnja 2025. godine na snagu stupaju Pravilnik o sadržaju i načinu vođenja Registra zajednica suvlasnika (NN br. 86/25, dalje: Pravilnik o Registru zajednica suvlasnika), Pravilnik o sadržaju i načinu vođenja Registra upravitelja zgrada (NN br. 86/25, dalje: Pravilnik o Registru upravitelja) te Pravilnik o kućnom redu u zgradama (NN br. 86/25, dalje: Pravilnik o kućnom redu). Iako se njima regulira tek dio obveza nadležnih tijela preuzetih ZUOZ-om, dobar su početak za uređenje dosadašnjeg stanja vezanog za upravljanje i održavanje zgrada. Uvest će se reda (ili bar to pokušati) u materiju koja je iz brojnih razloga godinama bila zapostavljena.
Registar zajednica suvlasnika
Od tri nova Pravilnika primat dajemo Pravilniku o Registru zajednica suvlasnika. Registar zajednica suvlasnika bit će značajan, detaljan te se ustanovljava s namjerom da zainteresiranim osobama pruža uvid u aktualne podatke, iz kojeg razloga će svi uključeni biti dužni surađivati i održavati međusobne komunikacijske kanale kako bi budući registar sadržavao ispravne podatke i na vrijeme ih ažurirao. Člankom 9. st. 1. ZUOZ-a i čl. 2. Pravilnika o Registru zajednica suvlasnika vođenje registra zajednica suvlasnika dano je u rad tijelu državne uprave nadležnom za geodetske i katastarske poslove, odnosno Državnoj geodetskoj upravi/Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba. Podaci koje će Registar sadržavati pobliže su određeni čl. 4. Pravilnika o Registru zajednica suvlasnika. Odnose se na podatke o zajednicama suvlasnika, upraviteljima, zgradama, njihovim posebnim dijelovima i vlasništvu nad njima, obveznicima plaćanja pričuve i opomenama za nepridržavanje kućnog reda. Uz navedeno, u Registru stvarnih vlasnika pohranjivat će se međuvlasnički ugovori, shematski prikazi rasporeda posebnih dijelova zgrade po svakoj etaži te sve ostale naknadne odluke suvlasnika.
Zajednica suvlasnika kao pravni subjekt
Donošenje Pravilnika o Registru zajednica suvlasnika te formiranje tog registra ključno je s obzirom na to da, prema čl. 8. st. 1. ZUOZ-a, zajednica suvlasnika stječe pravnu osobnost tek danom upisa u Registar zajednica suvlasnika. Dakle, tek od toga dana zajednica suvlasnika sudjeluje u pravnom prometu pod službenim nazivom i osobnim identifikacijskim brojem koji dodjeljuje Porezna uprava. Ovakvo je rješenje od iznimne važnosti za hrvatski pravni sustav jer će znatno ubrzati i pojednostavniti sudske i upravne postupke u kojima sudjeluju suvlasnici zgrada.
Tako donošenje ZUOZ-a te povezanog Pravilnika o Registru zajednica suvlasnika, iako debelo u zakašnjenju, napokon otvara put sustavnijem uređenju područja stanovanja. Upravitelje se savjetuje da što prije krenu prikupljati dokumentaciju kako bi odmah nakon formiranja mogli podnijeti zahtjev za upis u Registar zajednica suvlasnika. Posebno se to odnosi na potrebu izrade shematskih prikaza u proizvoljnom mjerilu rasporeda posebnih dijelova zgrade iz čl. 7. st. 4. t. 11. Pravilnika o Registru zajednica suvlasnika, koje je potrebno izraditi za svaku etažu i priložiti uz zahtjev za upis.
Ažuriranje podataka
Važnu ulogu u urednom funkcioniranju registra zajednica suvlasnika imat će upravitelji koji moraju sukladno čl. 66. st. 5. ZUOZ-a u vezi s čl. 7. st. 2. Pravilnika o Registru zajednica suvlasnika u roku od 6 mjeseci od formiranja registra zajednica suvlasnika podnijeti nadležnom tijelu zahtjev za upis, a po čl. 11. st. 1. istog pravilnika prijaviti svaku promjenu podataka u roku od 15 dana od saznanja. Zahtjevi za upis i promjene podnosit će se elektronički putem Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra (dalje: ZIS) na posebnim obrascima koji su dio Pravilnika o Registru zajednica suvlasnika.
ZUOZ je za nepravodobno izvršavanje tih obveza propisao visoke prekršajne sankcije – novčane kazne za upravitelja – fizičku osobu u iznosu od 350,00 – 2.750,00 EUR, a za pravnu osobu u iznosu od 700,00-5.500,00 EUR uz mogućnost izricanja novčane kazne i za odgovornoj fizičkoj osobi u iznosu od 100,00–1.000,00 EUR. Međutim, tim kaznama će se upravitelje kažnjavati samo ako ne izvrše svoju obvezu nakon opomene i ostavljenog dodatnog roka za postupanje.
Smatramo kako će se promjene podataka u praksi pretežito odnositi na evidenciju promjene suvlasnika pa se upravitelja mora na neki način obavijestiti o promjenama vlasništva, smrti ili drugoj važnoj okolnosti. Pritom je zanimljivo za istaknuti kako ZOUZ propisuje obvezu, ali ne i sankciju za suvlasnika koji ne obavijesti upravitelja o promjenama vezanima za suvlasništvo, a koji propust može izravno utjecati na ažurnost podataka u registru zajednica suvlasnika. Pitanje je pak koliko bi pasivne suvlasnike uopće motivirala novčana kazna.
Izvori podataka o vlasništvu
Čl. 9. st. 5. ZUOZ-a jasno je propisano kako će se podaci o vlasništvu nekretnina preuzimati iz zemljišne knjige. Tako postoji realna opasnost da stvarno stanje ne odgovara zemljišnoknjižnom te da će iz tog razloga Registar zajednica suvlasnika sadržavati zastarjele podatke. Zakonodavac se ne odlučuje baviti tim pitanjem, već mu doskače i jasno razdvaja podatke o vlasništvu koji se preuzimaju iz zemljišne knjige te podatke o obveznicima plaćanja pričuve koji se prikupljaju iz evidencije upravitelja. Dakle, primaran podatak je onaj o obvezniku plaćanja pričuve, dok se rješavanje problema istaknutih dvojnih podataka (vlasnik/obveznik plaćanja pričuve) u potpunosti zanemaruje.
Pravilnik o Registru upravitelja
Osim registra zajednica suvlasnika, oformljen će biti i Registar upravitelja zgrada. Na snagu stoga stupa i Pravilnik o Registru upravitelja. Kako proizlazi iz čl. 11. ZUOZ-a te čl. 2 Pravilnika o Registru upravitelja, isti se vodi jedinstveno za sve upravitelje u Republici Hrvatskoj, a vodi ga Državna geodetska uprava u elektroničkom obliku. Sadržavat će podatke o upravitelju, adresi zgrade/funkcionalne cjeline kojom se upravlja, ugovore o upravljanju zgradom, odluke o imenovanju prinudnog upravitelja, rješenja o imenovanju prinudnog upravitelja i druge podatke sukladno čl. 4. Pravilnika o Registru upravitelja.
Potreba za donošenjem
Teško je ne primijetiti kako novi ZUOZ upraviteljima daje mnogo više ovlasti i obveza nego što su ih do sada imali. Mnogima nije jasno zašto se pristupilo stvaranju zasebnog registra za upravitelje istodobno s Registrom zajednica suvlasnika koji također sadrži dostatne podatke o upraviteljima. No Zakonodavac se upravo zbog istaknute uloge upravitelja zgrada u provedbi novog zakona i lakše preglednosti ipak odlučio izdvojiti Registar upravitelja zgrada kao zaseban. Prilog Pravilniku o Registru upravitelja sadrži i dva standardizirana obrasca na kojima se moraju slati zahtjevi za upis i zahtjevi za izmjenu podataka, što bi trebalo olakšati i ubrzati postupanje kako upravitelja tako i ovlaštenih referenata.
Uvid u podatke
Registar upravitelja zgrada će se prema čl. 3. Pravilnika o Registru upravitelja sastojati od registarskih uložaka i bit će mu moguće pristupiti također putem platforme ZIS-a. Izvadak iz Registra upravitelja predstavljat će javnu ispravu, a izdavat će se podnositelju zahtjeva na njegov pisani zahtjev, ovjeren i potpisan digitalnim potpisom službene osobe. Dakle, kako propisuje čl. 10. Pravilnika o Registru upravitelja javni će biti samo osnovni podaci (podaci o zgradi i upravitelju), dok će uvid u ugovore o upravljanju zgradom i rješenja o imenovanju prinudnog upravitelja imati samo osoba koja ima pravni interes i koja će smjeti uvid obaviti samo u nazočnosti ovlaštene službene osobe.
Prinudni upravitelji
Još jedna zanimljiva funkcija koja će zasigurno naći primjenu u praksi je ona prinudnog upravitelja. On se postavlja u slučaju predviđenom u čl. 50. st. 1. ZUOZ-a, za zgrade u kojima suvlasnici nisu izabrali upravitelja zgrade u predviđenom roku. U tim slučajevima prinudnog će upravitelja imenovati rješenjem gradonačelnik, odnosno načelnik mjesta na kojem se zgrada nalazi, nakon raspisivanja javnog poziva. Na taj način pokušat će se (barem privremeno do imenovanja novog upravitelja) urediti stanje u zgradama u kojima očito postoje problemi i nesuglasice među suvlasnicima. Ostaje nam za vidjeti hoće li postavljanje prinudnog upravitelje rezultirati pronalaskom novih rješenja i poboljšanjem kvalitete života u zgradama kojima će upravljati ili će njihov angažman biti minimalan i težiti samo zadovoljavanju osnovnih zakonskih uvjeta propisanih ZUOZ-om i Pravilnikom o Registru upravitelja.
Nakon uspostave registara – vrijeme je za konkretne korake
Tek sada, nakon što na snagu stupe Pravilnici o Registru zajednica suvlasnika i Registru upravitelja i oforme se dva nova registra – Registar zajednica suvlasnika i Registar upravitelja zgrada, nužno je aktivno i koordinirano djelovanje svih zainteresiranih sudionika, počevši od suvlasnika i njihovih predstavnika, upravitelja pa sve do referenata u tijelima koji će biti zaduženi za pravilnu i pravodobnu evidenciju podataka i dokumentacije koje ti registri sadrže. Nakon upisa zajednica zgrada u Registar zajednica suvlasnika one postaju pravni subjekti, što bi trebalo smanjiti administraciju i ubrzati buduće sudske i upravne postupke. Tek nakon što zajednica suvlasnika postane pravni subjekt (znači nakon provedbe upisa) funkcionalna cjelina zgrade može pokrenuti postupak odvajanja propisan čl. 213. ZUOZ-a te zatražiti upis odvajanja podnošenjem obrasca nadležnom katastarskom uredu. Međutim, sve funkcionalne jedinice čiji suvlasnici razmišljaju o bilo kakvom odvajanju savjetuje se prije poduzimanja bilo kakvih akcija analizirati stanje funkcionalne cjeline i regulirati sve međusobne odnose (primarno financijske) s ostatkom zgrade.
