Objavljeno 03.04.2019.
Najveći godišnji specijalistički seminar Procjena vrijednosti nekretnina i naknada za izvlaštenja, održan 29. ožujka u zagrebačkom Hotelu Panorama, privukao je brojne sudionike pa je dvorana bila popunjena do posljednjeg mjesta. Više od 120 sudionika, među kojima predstavnici ministarstava, županija, gradova, članova povjerenstava i stručnih službi za procjenu vrijednosti nekretnina županija i gradova, te predstavnika ureda državne uprave u županijama nadležnim za postupke izvlaštenja i stručnjaka iz raznih drugih institucija, pažljivo je pratilo izlaganja uglednih stručnjaka.
Sudionike je pozdravio, i predstavio im plan rada seminara g. Rade Ignjatović, prokurist tvrtke LIBUSOFT CICOM d.o.o., koja je ovaj događaj organizirala pod pokroviteljstvom Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja i u suradnji s Hrvatskom zajednicom županija te Udrugom gradova.
Osim o primjeni Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15) i pripadajućih Pravilnika, seminar je ove godine obuhvatio i teme vezane uz novine koje se uvode u Zakon o izvlaštenju i određivanju naknade (NN 74/14, 69/17).
Mr. sc. Željko Uhlir, državni tajnik u Ministarstvu graditeljstva i prostornog uređenja, u svojem je predavanju o Osnovama procjena vrijednosti nekretnina objasnio zašto je Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina bio nužan. Kao jedan od glavnih razloga g. Uhlir navodi dugogodišnji nedostatak propisa koji bi regulirali procjene vrijednosti nekretnina na tržišnoj osnovici i nepostojanje pravila postupanja što je uz druge razloge dovelo do pravna nesigurnost i investicijske odbojnosti. U nastavku je predstavio strukturu samog Zakona te pojasnio načela procjene vrijednosti nekretnina. U konačnici je istaknuo da je osnovica koja se koristi za procjene prema Zakonu tržišna vrijednost nekretnina i svi nužni podaci izvode se iz tržišta nekretnina. Također je naglasio kako koeficijenti i podaci koji nemaju zakonsko obrazloženje, predstavljaju namještanje procjene.
„Procjena vrijednosti nekretnine mora biti izrađena pažnjom dobrog stručnjaka, uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze kako bi rezultat bio održiv nakon provjere.”, zaključio je g.Uhlir na kraju prvog dijela.
U nastavku predavanja g.Uhlir je obradio opsežnu temu Procjena naknade za izvlaštene nekretnine, a kao glavne naglaske izdvojio je da se procjene vrijednosti nekretnina provode uz pomoć tržišnih modela koji propisanim pretpostavkama i matematičkim izrazima simuliraju ponašanje tržišta. Posebno se zadržao na tumačenju načela prethodnog učinka ustvrdivši da je načelo prethodnog učinka čuvar vrijednosti nekretnine i univerzalno je primjenjivo u urbanim i ruralnim sredinama.
Stara se praksa treba mjenjati jer je ZPVN propisao: tko, kako i na temelju čega može izraditi procjenu vrijednosti nekretnina u RH. ZPVN-om se sustavno uređuju pitanja procjene vrijednosti nekretnina i njime se doprinosi pravnoj sigurnosti za investitore i vlasnike nekretnina, kao i ujednačenosti procjene vrijednosti nekretnina u sudskim postupcima i postupcima izvlaštenja.
G. Branimir Majčica, mag.zemljišnog menadžmenta, iz Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove i imovinu Grada Zagreba objasnio je, zatim, Ulogu procjeniteljskih povjerenstava i stručnih službi prilikom pregleda procjembenih elaborate. On je pak, naglasio da je davanje stručnih mišljenja o usklađenosti pojedinog procjembenog elaborata isključivo u funkciji JLP(R)S. Iz perspektive davanja stručnih mišljenja svi postupci raspolaganja i stjecanja nekretnina JLP(R)S su jednakovrijedni, ali g. Majčica isto tako ističe da sva stručna mišljenja moraju biti obrazložena.
Novosti iz Zakona o izvlaštenju i određivanju naknade predstavio je g. Zdenko Pajić, mag.iur., načelnik Sektora za imovinske propise, upravni nadzor i propise upravnog prava u Ministarstvu pravosuđa. Pod kraćim izrazom ZID ZION, g Pajić obradio je i pojasnio novine koje se uvode Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona o izvlaštenju i određivanju naknade (NN, br. 69/17.) koji su na snazi od 22.07.2017. G. Pajić naveo je da složenost postupka izvlaštenja često uvjetuje njegovo neprimjereno dugo trajanje, sprečava investitore u ostvarivanju prava na poticaje i potpore, onemogućava kreditna zaduženja te onemogućava apliciranje za fondove EU pa je jasna uloga ZID ZION-a. Nadalje u svojem izlaganju g. Pajić je dao pregled Postupanja drugostupanjskih tijela u predmetima izvlaštenja nekretnina s primjenom u praksi. Ministarstvo pravosuđa još uvijek vodi veliki broj postupaka započetih prema starom Zakonu o izvlaštenju (NN 9/94., 35/94.,112/00. – OUSRH, 114/01., 79/06., 45/11. i 34/12) te postupaka određivanja naknade sukladno članku 46. navedenog Zakona.
U prijelaznim i završnim odredbama ZION-a, vezano za dovršenje postupaka pokrenutih do stupanja na snagu ovog Zakona, propisano je da će se takvi postupci dovršiti prema odredbama Zakona o izvlaštenju. Ministarstvo pravosuđa je stajališta da se u tim postupcima ne može primjenjivati Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/14.) odnosno Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15.) te podzakonski akti doneseni na temelju istih.
Sve o Primjeni zakona o općem upravnom postupku u postupcima izvlaštenja u svojim su predavanjima prezentirale gđa Irena Podgajski, voditeljica Službe za upravna postupanja u Ministarstvu uprave i gđa. Andrea Jurić – voditeljica Službe za imovinsko-pravne poslove –Ured državne uprave u Zagrebačkoj županiji. Pojasnile su postupke izvlaštenja kroz aspekt primjene Zakona o općem upravnom postupku.
Postupak izvlaštenja složeni je pravni institut u kojem u koliziju dolaze subjektivna prava građana i javnog interesa. Naglasak je na fazi osiguranja dokaza o stanju i vrijednosti nekretnine a cilj postupka sporazumno rješavanje pitanja oduzimanja ili ograničavanja prava vlasništva.
Gđa Jurić navodi da je Zakon o općem upravnom postupku (NN 47/09, ZUP) opći postupovni propis.
Za razliku od ranijeg zakona primjenjuje se u postupanju javnopravnih tijela u rješavanju u svim upravnim stvarima (nema više supsidijarne primjene). Prema Čl. 3. st. 1. ZUP-a – samo se pojedina pitanja upravnog postupka mogu zakonom urediti drugačije uz uvjet da je to nužno za postupanje u pojedinom upravnom području, te da nije protivno temeljnim odredbama i svrsi ZUP-a. U svojem je predavanju, u nastavku, Gđa Jurić podrobno objasnila načela upravnog postupka.
Treći blok programa seminara započela je Gđa Maja Širić, mag.ing.geod. et geoinf iz APIS IT prezentacijom Unapređenja informacijskog sustava eNekretnine i najavila buduće nadogradnje ovog kompleksnog sustava koji će se nastaviti nadograđivati prema zahtjevima tržišta i krajnjih korisnika. „No, za kvalitetan kontinuiran razvoj nužna je suradnja različitih tijela javne uprave (Porezna uprava, Državna geodetska uprava, Ministarstvo pravosuđa, Javnobilježnička komora i dr.)“, rekla je gđa Širić.
Važnost cjenovnih blokova za sustav procjene vrijednosti nekretnina u nastavku je objasnio g. Majčica, a odmah nakon toga detaljno iznio temu Pregled tržišta nekretenina RH i izvođenje nužnih podataka pojasnivši sve o koeficijentima, indeksnim brojevima i kamatnim stopama na nekretninu.
Treći je blok završio temom Upravni nadzor nad provedbom zakona o procjeni vrijednosti nekretnina g. Željka Uhlira u okviru koje je objasnio ulogu Visokog povjerenstva, što se u nadzoru provjerava i koje su najčešće pogreške u procjembenim elaboratima.
Službeni program seminara zaključili su g Majčica temom Podaci i značaj izvješća o tržištu nekretnina, te g Uhlir temom Procjene za potrebe JLP(R)S – analiza slučajeva.
Još se jednom pokazalo da je konstruktivna diskusija koja se razvije na osnovu pitanja sudionika najaktivniji dio seminara. Sudeći po tome i po komentarima sudionika, za nama je jedan kvalitetan seminar koji je opravdao očekivanja.
